房屋拆遷補償知識
保護(hù)公民享有的私有財產(chǎn)權(quán)以及保護(hù)物權(quán)人享有的物權(quán)，從根本上來說，需要建立和完善相應(yīng)的法律制度，其中最重要的一項法律制度是補償制度，而補償制度的核心是補償金數(shù)額的確定。國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(下稱《規(guī)范》)對于征地和房屋拆遷補償估價，僅有六條原則性的規(guī)定，沒有給出相應(yīng)的技術(shù)路線和方法，更沒有從充分保護(hù)被拆遷人的私人財產(chǎn)權(quán)的角度建立拆遷估價基礎(chǔ)理論。
自2004年1月1日起施行的建設(shè)部頒布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)，在拆遷估價機構(gòu)的選擇、拆遷評估糾紛的調(diào)處、被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理等方面做出了明確的規(guī)定，有助于規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，從而維護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益。但是，《意見》對于拆遷評估價值標(biāo)準(zhǔn)，以及拆遷估價方法、估價時點和技術(shù)路線等方面的規(guī)定，并未在《規(guī)范》基礎(chǔ)上有突破和創(chuàng)新。從憲法修正案保護(hù)公民享有的私有財產(chǎn)權(quán)的立法精神來看，目前的房地產(chǎn)拆遷補償評估制度，包括補償標(biāo)準(zhǔn)、評估的技術(shù)路線、補償程序等，都有必要加以重構(gòu).
一、征收中涉及的房地產(chǎn)拆遷補償評估制度創(chuàng)新
根據(jù)新憲法的精神，對于我國征收中涉及的房地產(chǎn)拆遷補償評估制度創(chuàng)新，首先應(yīng)當(dāng)明確政府對于土地以及公民的私有財產(chǎn)實行征收，應(yīng)具備三個要件：一是為了公共利益的需要;二是征收的主體只能是國家，征收的程序應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定;三是征收應(yīng)給予公平補償。制度創(chuàng)新主要包括以下兩個方面：
一是對于依法征收的，要求征收按照如下方式進(jìn)行：
1.法律對于征收目的———“公共利益”給予盡可能清楚明確的規(guī)定;
2.政府方聘請專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對征收財產(chǎn)進(jìn)行評估，提出補償標(biāo)準(zhǔn)的要約;
3.被征收方也可以聘請獨立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估，提出反要約;
4.如果被征收方對于征收行為是否符合“公共利益”這一目的提出質(zhì)疑，可以要求舉行聽證會，政府方應(yīng)當(dāng)在聽證會上說明征收行為的必要性和合理性;
5.對于達(dá)成補償協(xié)議且其他符合法定條件的，政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證;
6.如果被征收方對政府方就征收行為符合“公共利益”舉行聽證后仍提出質(zhì)疑，或者就補償數(shù)額征收雙方無法達(dá)成協(xié)議，被征收方有通過司法途徑使政府放棄征收行為的救濟手段;
7.進(jìn)入司法程序后，如果政府方認(rèn)為征收有緊迫性，為了不影響公共利益，政府方可以預(yù)先向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補償金作為定金，并請求法庭在最終判決前讓政府提前取得被征收財產(chǎn)，政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證;
8.征收糾紛進(jìn)入庭審階段后，法庭要求雙方分別聘請的獨立不動產(chǎn)估價師提出評估報告并在法庭當(dāng)庭交換并接受質(zhì)證，政府方按照法院的生效判決支付補償金額，政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證。
二是對被征收方的依法補償，應(yīng)是公平的補償、足值的補償和及時的補償。
具體來講，主要體現(xiàn)在三個方面：
1.補償?shù)姆秶幌抻诒徽魇盏姆康禺a(chǎn)的公開市場價值，還應(yīng)包括被征收人因征收而損失的利益(如搬遷費用、經(jīng)營損失等);
2.補償?shù)膶ο蟛幌抻诒徽魇杖耍袡?quán)得到補償?shù)倪€應(yīng)當(dāng)包括被征收財產(chǎn)相關(guān)的收益人(如房地產(chǎn)的承租人等);
3.估價結(jié)果是征收雙方協(xié)商或者法院裁判的重要依據(jù)，這就要求估價本身應(yīng)當(dāng)公平公正，估價的價值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是公開市場價值;
4.補償應(yīng)當(dāng)及時，因為“遲到的正義不是正義”，不及時的補償就肯定談不上公平和足值。
二、商業(yè)性開發(fā)涉及的房地產(chǎn)拆遷補償評估制度創(chuàng)新
2003年10月14日黨的十六屆三中全會通過《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》要求：按照保障農(nóng)民權(quán)益、控制征地規(guī)模的原則，改革征地制度，完善征地程序。嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，征地時必須符合土地利用總體規(guī)劃和用途管制，及時給予農(nóng)民合理補償。憲法修正案強化了對公民享有的私有財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)力度。因此，對于商業(yè)性開發(fā)涉及的房地產(chǎn)拆遷補償評估，制度創(chuàng)新更加必要和緊迫。
制度創(chuàng)新的首要之點，在于嚴(yán)格區(qū)分征收征用與商業(yè)性開發(fā)，即只有依法確定是為了公共利益的需要的，才能適用國家有關(guān)征收征用的法律制度。因征收而拆遷，帶有一定的強制性，屬于“強買強賣”，即只要是政府為了公共利益的需要，依照法定程序并依法給予補償?shù)?，被征收方只能將其財產(chǎn)“賣給”政府;而因商業(yè)性開發(fā)的拆遷，拆遷雙方的行為屬于平等民事主體之間的民事法律行為，應(yīng)當(dāng)遵循合同法有關(guān)平等自愿、意思自治、誠實信用等原則，不得“強買強賣”，即只要財產(chǎn)所有人不同意轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)，任何單位和個人不得“強買”。
對于商業(yè)性開發(fā)的拆遷，拆遷評估制度創(chuàng)新還應(yīng)當(dāng)要求：
一是與拆遷的有關(guān)程序法律制度應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確規(guī)定;
二是應(yīng)當(dāng)絕對避免政府介入拆遷糾紛當(dāng)中成為糾紛的一方，從而保持中立取得裁判地位，相應(yīng)也就避免了被拆遷人對政府產(chǎn)生抵觸的可能;
三是補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)有別于征收的補償，被拆遷人可以參加商業(yè)性開發(fā)的利潤分配。具體來講，主要包括以下兩個方面：
一是對于商業(yè)性開發(fā)拆遷的程序方面，要求拆遷按照如下步驟進(jìn)行：
1.開發(fā)方聘請專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對擬拆遷房地產(chǎn)進(jìn)行評估，提出補償標(biāo)準(zhǔn)的要約。
2.開發(fā)方與房地產(chǎn)財產(chǎn)的所有權(quán)人逐一進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商過程當(dāng)中，房地產(chǎn)財產(chǎn)所有權(quán)人也可以聘請獨立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估，并提出反要約;開發(fā)方與所有權(quán)人達(dá)成一致的，草簽補償協(xié)議(待政府有關(guān)部門頒發(fā)拆遷許可證之后生效)。
3.如果草簽協(xié)議的房地產(chǎn)財產(chǎn)的所有權(quán)人達(dá)到總?cè)藬?shù)的70%以上，并且草簽的補償協(xié)議涉及的被拆遷房地產(chǎn)總量占全部擬拆遷的房地產(chǎn)總量的50%以上的，在符合其他法定條件的前提下，由政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證，開發(fā)方支付補償金后進(jìn)入正式的拆遷程序;否則，拆遷程序終止。
4.進(jìn)入正式拆遷程序之后，對于未與開發(fā)方訂立補償協(xié)議的其他房地產(chǎn)財產(chǎn)所有權(quán)人，參照已經(jīng)訂立的補償協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)，與開發(fā)方協(xié)商訂立補償協(xié)議;對于不能協(xié)商一致的，通過司法程序確定補償金額。
5.進(jìn)入司法程序，不影響拆遷的繼續(xù)進(jìn)行，拆遷人可以申請強制拆遷，但拆遷人應(yīng)當(dāng)參照已經(jīng)訂立的補償協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補償金作為定金。
6.拆遷補償糾紛進(jìn)入庭審階段后，法庭要求雙方分別聘請的獨立不動產(chǎn)估價師提出評估報告并在法庭當(dāng)庭交換并接受質(zhì)證，拆遷人按照法院的生效判決支付補償金額。
二是對于拆遷補償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)方面，即拆遷評估的技術(shù)路線，應(yīng)包括：
1.評估被拆遷房地產(chǎn)在拆遷許可證頒發(fā)之日的公開市場價值，以及被拆遷人因拆遷而損失的利益(如搬遷費用、經(jīng)營損失等)。同樣地，補償?shù)膶ο蟛幌抻诒徊疬w人，有權(quán)得到補償?shù)倪€應(yīng)當(dāng)包括被拆遷財產(chǎn)相關(guān)的收益人(如房地產(chǎn)的承租人等)。
2.按照拆遷之后新規(guī)劃條件，評估商業(yè)性開發(fā)項目完工之后在拆遷許可證頒發(fā)之日的公開市場價值。
3.如果有必要，不動產(chǎn)估價師為拆遷當(dāng)事人雙方或一方測算被拆遷房地產(chǎn)可能參與分配的增值金額。
對于該拆遷評估技術(shù)路線，值得說明的是，政府其實也參與了商業(yè)性開發(fā)項目的利益分配，只不過其形式表現(xiàn)為政府稅收;其實，對于商業(yè)性開發(fā)的增值部分，土地、資本、勞動都應(yīng)當(dāng)參與利潤的分配，因此，被拆遷人參與商業(yè)性開發(fā)項目的利益分配，可以理解為被拆遷人以其房地產(chǎn)作為出資參與了商業(yè)性開發(fā)而應(yīng)取得的報酬。當(dāng)然，因為開發(fā)方要承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險，其應(yīng)分得的份額應(yīng)較被拆遷人為多，具體的增值分配數(shù)額由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商議定;對于不能與開發(fā)方協(xié)商議定的少部分被拆遷人，也可以通過司法途徑確定增值數(shù)額的分配。