建安成本在項(xiàng)目開發(fā)成本中的權(quán)重毋庸置疑，那么，關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目建安工程的最終估值，如何進(jìn)行審核，以提高工程預(yù)結(jié)算工作的效率，合理地確定和控制工程造價？
竣工結(jié)算，指在工程完工后，根據(jù)竣工圖紙、會議紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證等所有與工程造價相關(guān)的資料編制的最終工程造價。是項(xiàng)目或各分項(xiàng)竣工驗(yàn)收后的最終總結(jié)，應(yīng)確保結(jié)算范圍、內(nèi)容及計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)與合同范圍相一致；竣工圖紙所示的工程量與實(shí)際完成相一致，并進(jìn)行精準(zhǔn)計(jì)算；完成的工程和服務(wù)、供應(yīng)的物料和設(shè)備必須符合合同約定的質(zhì)量要求并通過驗(yàn)收。
結(jié)合竣工備案、利潤決算，審核人應(yīng)注意把握好結(jié)算審核的策略和節(jié)奏。
結(jié)算中常見問題的原因分析
結(jié)算爭議多，導(dǎo)致編審不及時甚至嚴(yán)重拖期，首先在于產(chǎn)品定位模糊，設(shè)計(jì)隨意變更，造成合同總價或單價難以覆蓋并鎖定。
其次，招標(biāo)圖紙深度不夠。
一方面，設(shè)計(jì)院不提供材料及設(shè)備的技術(shù)規(guī)格要求，造成技術(shù)要求模糊，合同界面不清，風(fēng)險界定不明，招標(biāo)單位無法編制出完整的工程量清單，清單項(xiàng)目或描述不清或多漏項(xiàng)，招標(biāo)單位無法精準(zhǔn)報價，價格的競爭型受限，開發(fā)商或建設(shè)施工單位難以合理評定標(biāo)價；
另一方面，由于設(shè)計(jì)圖深度不夠等問題不得不延至施工階段解決，建設(shè)施工單位不得不采用開口合同，致使合同嚴(yán)密性差，爭議和現(xiàn)場簽證多，成本難以鎖定，而建設(shè)施工單位也不得不花費(fèi)大量時間和人力加以協(xié)調(diào)。
再次，合同分拆過細(xì)。
一方面，建設(shè)施工方將大量材設(shè)采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆，合同數(shù)量少則幾十多則上百，為此不得不安排大量人力負(fù)責(zé)材設(shè)的確認(rèn)、采購、協(xié)調(diào)、管理及收驗(yàn)貨；
另一方面，合同分拆導(dǎo)致項(xiàng)目合同關(guān)系更為復(fù)雜，建設(shè)施工方不得不承擔(dān)直接管理責(zé)任及總承包方應(yīng)承擔(dān)的部分責(zé)任，在工程進(jìn)展及結(jié)算中常發(fā)生互相推諉扯皮的現(xiàn)象，從而造成無效成本，乃至進(jìn)度拖延。
最后，承包商不及時編制施工圖預(yù)算，部積極與投資監(jiān)理核對預(yù)結(jié)算，其原因就在于總包填資(至結(jié)構(gòu)封頂)施工、合同暫估價或利潤水平較高，或其內(nèi)部管理混亂。
工程結(jié)算審核的10大要點(diǎn)
1.做好結(jié)算審核的準(zhǔn)備工作
首先，應(yīng)要求承包商或指定分包或供應(yīng)商在遞交結(jié)算供審核時，附上結(jié)算價款不再調(diào)整的承諾。
其次，應(yīng)詳細(xì)審核項(xiàng)目或分項(xiàng)的合同文本，了解合同范圍、與其他承包商之間的界面劃分和計(jì)價模式等。
再次，應(yīng)檢查竣工資料的完整性和準(zhǔn)確性，特別是設(shè)計(jì)變更內(nèi)容是否完整體現(xiàn)在竣工圖紙上。
最后，應(yīng)及時與工程管理部、現(xiàn)場監(jiān)理聯(lián)系、交流，以充分了解項(xiàng)目或分項(xiàng)工程的現(xiàn)場情況，利于結(jié)算審核工作的完整性。
此外，計(jì)劃編制也很重要，例，成本控制中心根據(jù)總工室施工圖的出圖時間制定各項(xiàng)目的預(yù)算編制計(jì)劃；成本控制中心根據(jù)工程管理中心提供結(jié)算資料時間編制項(xiàng)目結(jié)算審核計(jì)劃；成本控制中心按承包商上報結(jié)算時間編制工程結(jié)算審核計(jì)劃。
2.審核建筑面積
一方面，應(yīng)關(guān)注設(shè)計(jì)變更可能引起的建筑面積調(diào)整，提醒造價咨詢公司注意施工圖紙與實(shí)際的建筑面積差異，必要時與建筑師或造價咨詢公司或承包商計(jì)算的面積逐層進(jìn)行對比。
另一方面，若建筑面積與結(jié)算不同，要求各方就面積差異取得一致；如建筑面積有調(diào)整，應(yīng)及時檢查機(jī)電專業(yè)結(jié)算相關(guān)數(shù)據(jù)。
3.審核結(jié)算資料
例，結(jié)算資料除了通用要求外，還有個性化要求：
土方工程結(jié)算上，須提供經(jīng)過甲方現(xiàn)場工程師、造價工程師、監(jiān)理工程師及施工單位四方共同確認(rèn)的交付場地標(biāo)高圖和完成面標(biāo)高圖。標(biāo)高圖中必須有明確的邊界線/放坡/工作面等實(shí)際情況(合同中約定不計(jì)放坡/工作面的除外，須劃分詳細(xì)的方格網(wǎng)計(jì)算圖(10×10)及相關(guān)的計(jì)算書；
樁基工程結(jié)算上，樁基工程打樁原始現(xiàn)場記錄，包括樁號/樁規(guī)格/現(xiàn)狀土標(biāo)高/樁頂設(shè)計(jì)標(biāo)高/送樁長度等，須有甲方現(xiàn)場工程師、造價工程師、監(jiān)理工程師及施工單位四方共同的簽字確認(rèn)；
部品工程結(jié)算上，施工單位必須做出詳細(xì)的竣工圖紙供工程管理中心現(xiàn)場工程師、總工室設(shè)計(jì)師核對后確認(rèn)，并提交招標(biāo)圖紙及變更簽證作為結(jié)算依據(jù)，以便對照；
園建/綠化工程類結(jié)算上，結(jié)算資料在報送甲方工程管理中心工程師之前須經(jīng)過園建/綠化相關(guān)工程師的確認(rèn)，并由園建/綠化工程師簽注結(jié)算核實(shí)意見；
樣板房工程上，樣板房工程由工程管理中心工程師接管相應(yīng)的結(jié)算資料交接工作；需提供通過驗(yàn)收意見的樣板房現(xiàn)狀說明書及其附表；在招標(biāo)時主材價為暫定的，須由成本控制中心按設(shè)計(jì)要求確認(rèn)相應(yīng)的主材價格。
材料設(shè)備類結(jié)算上，須提供經(jīng)供貨方/監(jiān)理(無監(jiān)理的情況除外)/總包/甲方四方簽字核實(shí)的《材料設(shè)備驗(yàn)收單》和配套的《材料設(shè)備價格清單》原件作為結(jié)算依據(jù)。
結(jié)算資料核對要點(diǎn)包括：
資料是否齊全，是否有復(fù)印件價結(jié)算的情況；
竣工驗(yàn)收合格報告中內(nèi)容填寫是否完整，特別注意驗(yàn)收報告中完工日期，建筑面積等一應(yīng)說明是否填寫完整；
工程結(jié)算工作交接單中內(nèi)容填寫是否完整，工程管理中心負(fù)責(zé)人是否簽署；
特別留意交接單中有關(guān)竣工圖紙，指令變更的描述以及往來款項(xiàng)的說明。
4.檢查多計(jì)項(xiàng)
結(jié)算出現(xiàn)多計(jì)項(xiàng)的錯誤，通常是由于設(shè)計(jì)或竣工圖紙所表述的內(nèi)容超過標(biāo)段或承包合同范圍；或是承包合同約定的工程量計(jì)算規(guī)則與常規(guī)的認(rèn)識不同。
所以，在具體檢查結(jié)算前，應(yīng)仔細(xì)閱讀承包合同(或按常規(guī)假定標(biāo)段劃分)和工程量計(jì)算規(guī)則，確保結(jié)算內(nèi)容與承包合同所述內(nèi)容以及計(jì)算規(guī)則相一致。
常見的多計(jì)項(xiàng)包括但不限于如下6種：
一是已約定需含在鋼筋單價或措施項(xiàng)目中的大底板架立筋；
二是已約定需含在土方開挖單價中的1m3內(nèi)的砼塊料；
三是墻地面內(nèi)粉刷、洗手間防水層等，這是土建總包與二次裝修分包工作界面；
四是電氣排管排線、開關(guān)插座、空調(diào)風(fēng)口、冷熱給水排管、弱電排管排線等，這是機(jī)電與二次裝修分包工作界面；
五是穿管、預(yù)埋件、設(shè)備基礎(chǔ)，這是土建總包與機(jī)電分包的配合界面；
六是土建總包與幕墻分包的配合界面的預(yù)埋件。
5.做好價格復(fù)核
一是審核單價。
首先，審核竣工結(jié)算所列各分項(xiàng)工程單價是否符合承包合同約定的單價，包括合同單價或定額單價，其名稱、規(guī)格、計(jì)量單位和所包含的工程內(nèi)容是否與合同或單價估價表相一致。
其次，單價換算首先要審查換算的分項(xiàng)工程是不是合同或定額中允許換算的，再審查換算是否正確。
再次，補(bǔ)充合同單價或定額及單位估價表，要審查補(bǔ)充定額的編制是否符合編制原則，單位估價表計(jì)算是否正確。
二是審核取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
若采用定額計(jì)價，根據(jù)竣工結(jié)算時間，取費(fèi)用發(fā)生時所執(zhí)行的定額及與定額相對應(yīng)配套的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
應(yīng)注意建筑工程類別劃分是否與工程性質(zhì)及規(guī)定指標(biāo)相符，有無高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；各項(xiàng)取費(fèi)的計(jì)取基數(shù)是否符合有關(guān)規(guī)定；有無規(guī)定之外的取費(fèi)等；對于人工單價、開辦費(fèi)、管理費(fèi)率、利潤讓利等情況需按承包合同的約定執(zhí)行。
三是審核甲供料扣款及核銷。
若項(xiàng)目或各分項(xiàng)工程中部分采用甲供料，則采用定額計(jì)價時，需在稅后扣回甲供料定額預(yù)算價格；若甲方供應(yīng)數(shù)量與工程實(shí)際用量存在差異，需進(jìn)行材料核銷，超供部分應(yīng)按供應(yīng)價扣回。
四是審核甲方代繳代扣。
項(xiàng)目或各分項(xiàng)工程中，如果存在甲方代繳代扣項(xiàng)目的工程水電費(fèi)等，審核人應(yīng)進(jìn)行費(fèi)用清算。
五是審核合同約定的獎罰款。
項(xiàng)目或各分項(xiàng)工程中，若依據(jù)合同約定，存在各類獎罰款的如質(zhì)量、工期等，應(yīng)進(jìn)行此項(xiàng)費(fèi)用清算。
此外，根據(jù)合同約定，應(yīng)對項(xiàng)目或分項(xiàng)工程保修金進(jìn)行計(jì)算并預(yù)留，所有結(jié)算在三方簽字蓋章前必須經(jīng)算數(shù)核對。
6.審核工程量
同步或交叉復(fù)核工程量可用以下5種方法：
一是利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及經(jīng)驗(yàn)，對主要工程量每平米含量先進(jìn)行一次初步核準(zhǔn)，以確定是否在合理區(qū)間內(nèi)。
二是利用統(tǒng)籌法審核平面如建筑面積與樓板、裝飾面層、天棚、吊平頂，以及垂直面如外立面與其飾面、窗、陽臺門、幕墻、外腳手、外立面或平面系數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)的合理性、正確性。
三是逐層或選擇典型樓層如地庫、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面層，復(fù)核柱、梁、樓板、剪力墻之砼、鋼筋含量指標(biāo)的合理性。
四是抽查或測量典型柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的砼含量和鋼筋含量。
五是定期或不定期對工程量進(jìn)行百分百計(jì)算復(fù)核。
7.審核時點(diǎn)
對總包結(jié)算的審核，可與造價咨詢單位同步進(jìn)行；對指定分包或供應(yīng)合同的結(jié)算審核，可安排在造價咨詢單位遞交初步審核意見之后。
對審核時間的要求為例：
委托工程造價咨詢公司進(jìn)行審計(jì)的，1000萬元以下的項(xiàng)目審計(jì)原則上出具初步審計(jì)報告的時間不得超過20天，1000萬元以上的項(xiàng)目出具初步審計(jì)報告的時間不得超過30天，特殊情況下不得超過45天。
成本控制中心每次受到施工單位的反饋意見后回復(fù)時間：10萬元以下的2天內(nèi)，10萬元~50萬元的3天內(nèi)，50萬元以上的5天內(nèi)。
集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心的復(fù)核時間為，自結(jié)算資料齊全之日起，一般復(fù)核5天內(nèi)，全面復(fù)核時間為，50萬元內(nèi)的10天內(nèi)，50萬元以上的及主體、市政配套、園建工程為25天內(nèi)。
以上未按時限完成的(因被審計(jì)單位自身造成的延誤除外)，每延遲一天扣罰責(zé)任部門總監(jiān)50元。
8.發(fā)揮造價咨詢單位作用
對造價咨詢單位要有所要求，例如要求其提供計(jì)算底稿，并將上述檢查結(jié)果與之交流溝通，要求其根據(jù)甲方審核意見與承包商進(jìn)一步洽商。
在委托造價咨詢公司時，成本控制中心對編制預(yù)結(jié)算的咨詢單位進(jìn)行考察、篩選，確定委托對象后報成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批確定；成本控制中心負(fù)責(zé)與被委托方簽訂詳細(xì)的預(yù)結(jié)算編審的造價咨詢委托合同；成本控制中心負(fù)責(zé)跟蹤、了解造價咨詢機(jī)構(gòu)的編制或?qū)徍饲闆r，督促咨詢機(jī)構(gòu)履行造價咨詢委托合同，審查咨詢機(jī)構(gòu)的編制結(jié)果。