拆遷補(bǔ)償單價(jià)如何評(píng)估
問：市民擔(dān)心正在公示的“區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)”會(huì)拉升房價(jià)，對(duì)此您怎么看?
聶院長：指導(dǎo)單價(jià)可能會(huì)對(duì)房價(jià)有一定的影響，但公示之后的實(shí)際情況要比專家組預(yù)想的要好。當(dāng)初預(yù)計(jì)部分區(qū)位中低于指導(dǎo)價(jià)的房子價(jià)格會(huì)有一個(gè)較快較大的漲幅，但由于這個(gè)單價(jià)是采用該地區(qū)磚混二等二手房的均價(jià)算出來的，加之這些房屋交易量不是很多，所以，指導(dǎo)單價(jià)公示后對(duì)整個(gè)房市的沖擊不大。
比如河西地區(qū)，原來按地級(jí)算是五級(jí)、六級(jí)，現(xiàn)在一下升格到二級(jí)區(qū)位，拆遷補(bǔ)償也將從過去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同時(shí)，該地區(qū)目前的二手房房價(jià)已經(jīng)達(dá)到并超過這個(gè)數(shù)字，“拉升”之憂沒必要。
另外，如果不談“炒房”等因素，河西的房價(jià)已基本到位，再大幅上漲的空間很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”預(yù)期效應(yīng)。通過公示，房價(jià)并沒有大的波動(dòng)，這個(gè)信號(hào)提醒樓蟲，不要貿(mào)然入市。問：不管影響大小，事實(shí)上某些板塊已經(jīng)開始有借指導(dǎo)單價(jià)提高之名行房價(jià)上漲之實(shí)的趨勢(shì)，對(duì)此，政府應(yīng)該有什么措施?聶院長：實(shí)際上，今年以來，從中央到地方，各級(jí)政府已經(jīng)做了一些工作，從宏觀上來規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制高房價(jià)。比如，央行的121號(hào)文件、南京的加大土地供應(yīng)量、拆遷準(zhǔn)備金要到位等等。
南京人明顯感覺到房價(jià)在往上跑，應(yīng)該是在去年春節(jié)前后，那段時(shí)間，南京房價(jià)猛地漲了20%至30%，但是從今年下半年開始，房價(jià)上漲的趨勢(shì)開始減緩。開發(fā)商找理由抬高房價(jià)是要過市場檢驗(yàn)這一關(guān)的，并不是抓住一個(gè)理由，就能把價(jià)格炒上去的。
補(bǔ)償上不封頂評(píng)估只高不低
問：如果按照新拆遷法而增加的補(bǔ)償款還不足以填補(bǔ)房價(jià)上漲的空當(dāng)，那么，靠什么來保障拆遷戶的利益?
聶院長：新辦法與老辦法相比最顯著的變化是實(shí)行“等價(jià)有償、市場保價(jià)”原則?！恫疬w區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)》是“最低價(jià)”和“保障線”。拆遷戶最后所得到的補(bǔ)償總額應(yīng)該不低于以平均價(jià)格在同一地段購買相同面積房屋的總價(jià)。
市場化評(píng)估的好處很明顯：何時(shí)動(dòng)遷，何時(shí)評(píng)估，拆遷戶補(bǔ)償由當(dāng)時(shí)的市場來確定。很多市民埋怨補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)“太低”，這是把指導(dǎo)單價(jià)與203號(hào)令中的補(bǔ)償單價(jià)進(jìn)行簡單對(duì)比的結(jié)果。實(shí)際上，拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)是根據(jù)每個(gè)區(qū)位級(jí)別中各個(gè)分區(qū)的二手房成交均價(jià)而制定的，它是一個(gè)“保底不封頂”的最低保障線。在實(shí)際拆遷補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)市場評(píng)估單價(jià)一般都會(huì)高于指導(dǎo)單價(jià)。問：房產(chǎn)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，《拆遷區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)》是“較為妥當(dāng)”的，您認(rèn)為呢?聶院長：拆遷是一項(xiàng)周期性很長的工作，短的要三四個(gè)月，長的要七八個(gè)月。
對(duì)一個(gè)周期為8個(gè)月的工程來說，如果每個(gè)季度或半年修正一次指導(dǎo)單價(jià)，那么一個(gè)項(xiàng)目拆完至少會(huì)有兩個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)，這無疑會(huì)加大拆遷的矛盾。
其實(shí)，指導(dǎo)單價(jià)僅僅是在市場評(píng)估低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)方起作用，加上城市的房屋拆遷大多都是以年度計(jì)劃的形式作出安排，所以，就目前而言，每年公布一次指導(dǎo)單價(jià)的頻率是符合實(shí)際的。
當(dāng)然，這是從“操作的公平性上”來說的，增加公布頻次還有一個(gè)“技術(shù)的公平性”問題，因?yàn)楝F(xiàn)在南京還沒有建立完備的二手房信息數(shù)據(jù)庫，而對(duì)于用二手房均價(jià)作參考的指導(dǎo)單價(jià)而言，這個(gè)數(shù)據(jù)庫的重要性不言而喻。
在得出公示的指導(dǎo)單價(jià)之前，專家組已在全市27分區(qū)的1000多個(gè)數(shù)據(jù)采集點(diǎn)進(jìn)行了長時(shí)間的調(diào)研和分析。今后將繼續(xù)對(duì)這些“點(diǎn)”予以跟蹤，為下一次公布數(shù)據(jù)提供依據(jù)。
問：按照國家的相關(guān)拆遷法規(guī)，拆遷戶可以選擇貨幣化補(bǔ)償或?qū)嵨锇仓?，但南京的拆遷新政卻更多強(qiáng)調(diào)“貨幣補(bǔ)償”這一種方式，為什么?
聶院長：對(duì)于這一點(diǎn)，我想在今后對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)倪M(jìn)一步完善中，政府會(huì)考慮到這個(gè)問題。我在這里無法告訴你更多內(nèi)容。
三大有力措施保證評(píng)估公正
問：按照新拆遷法，拆遷房屋最終能補(bǔ)償多少，是由評(píng)估機(jī)構(gòu)說了算，那么，如何確保掌有“生殺大權(quán)”的評(píng)估的公平、公正性?
聶院長：在制定拆遷新辦法的過程中，專家組已經(jīng)充分考慮到了這個(gè)問題。在新辦法正式實(shí)施后，將主要通過三個(gè)方面來保證市場評(píng)估的公平與公正。
其一，對(duì)參與房屋拆遷市場的評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立門檻。新辦法第四十五條規(guī)定，具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行拆遷評(píng)估。
這些評(píng)估機(jī)構(gòu)可以在市房屋拆遷管理部門每年公布的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄中查詢到，被拆遷人有權(quán)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。
其二，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須遵循《房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(目前這一技術(shù)規(guī)范尚未對(duì)社會(huì)公布)?！都夹g(shù)規(guī)范》對(duì)各類評(píng)估系數(shù)都進(jìn)行細(xì)致的規(guī)定。
對(duì)一個(gè)拆遷項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要選定一個(gè)樣板房屋。它的確定要以符合《技術(shù)規(guī)范》10個(gè)條件的4個(gè)交易案例為藍(lán)本，根據(jù)不同情況，對(duì)被拆遷房屋的推算、調(diào)整系數(shù)、誤差范圍等在《技術(shù)規(guī)范》中都有明確規(guī)定。
最后，房屋拆遷管理部門還將設(shè)立拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。被拆遷人如果對(duì)評(píng)估結(jié)果持有異議，可申請(qǐng)復(fù)評(píng)、裁決。
對(duì)一個(gè)已取得資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者提高評(píng)估價(jià)格的，評(píng)估結(jié)果無效，并處以5000元以上50000元以下的罰款。如果他的評(píng)估錯(cuò)誤率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，將失去從業(yè)資格，不能再進(jìn)行市場評(píng)估。
區(qū)位級(jí)別劃分怎樣正確理解
問：有市民對(duì)區(qū)位級(jí)別的劃分不太理解，請(qǐng)問：區(qū)位級(jí)別是不是可以變化的?
聶院長：這次的新拆遷辦法引入了“市場評(píng)估”這個(gè)重要的概念，區(qū)位級(jí)別僅是在尊重市場的前提下固化下來的一個(gè)參照系。它主要以“自然接線”的形式來劃分，如果“一路之隔”或“一河之隔”分屬兩個(gè)級(jí)別，看上去是級(jí)別低的一方吃了虧，但在市場作用的調(diào)節(jié)下，緊靠級(jí)別高的一方在評(píng)估時(shí)價(jià)格肯定會(huì)上升。