在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因政策環(huán)境收緊或自身資金短缺等原因?qū)е马?xiàng)目開(kāi)發(fā)陷入困境，希望將名下處于在建工程階段的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，但是在建工程轉(zhuǎn)讓并不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)交易，是有嚴(yán)格規(guī)定的。那么在建工程轉(zhuǎn)讓規(guī)定是怎樣的呢？
一、在建工程轉(zhuǎn)讓規(guī)定是怎樣的
綜合現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)履行以下程序：
１、對(duì)雙方已確定的各項(xiàng)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進(jìn)行逐一清點(diǎn)、核查，或由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，并在此基礎(chǔ)上簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；
２、在相應(yīng)行政機(jī)關(guān)辦理相關(guān)過(guò)戶登記。因項(xiàng)目公司主要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓減少注冊(cè)資本的，還須通知債權(quán)人并在報(bào)紙上公告，項(xiàng)目公司在履行完畢相應(yīng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系后辦理相應(yīng)的注銷手續(xù)；
３、轉(zhuǎn)受讓雙方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案手續(xù)；
４、在建工程相關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等部分或全部建設(shè)手續(xù)的更名審批程序；
５、已簽訂的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銀行抵押貸款、商品房預(yù)售等在建工程相關(guān)合同、協(xié)議的權(quán)利義務(wù)移轉(zhuǎn)程序等。
通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓在建工程的，只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理相應(yīng)股權(quán)變更審批手續(xù)）即可完成轉(zhuǎn)讓。由于對(duì)外的土地使用權(quán)主體和項(xiàng)目主體并未發(fā)生改變，因此無(wú)需進(jìn)行土地使用權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所必須的相關(guān)權(quán)屬變更登記程序。
二、如何辦理在建工程轉(zhuǎn)讓
在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)滿足以下條件：
１、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
２、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；
３、房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（１）土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；
（２）土地使用權(quán)已依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；
（３）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（４）取得建筑工程施工許可證；
（５）房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資總額已經(jīng)完成百分之二十五以上。
三、在建工程的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)
１、土地使用權(quán)是否存在瑕疵
假如土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定擔(dān)保、或存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利，應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)并在交易中予以適當(dāng)處理。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（下稱“《物權(quán)法》”）第一百九十一條的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。
土地使用權(quán)人為多人共有，但未得到規(guī)定的共有人同意時(shí)，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在法律瑕疵?！段餀?quán)法》第一百零五條和九十七條規(guī)定，處分土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。
土地使用權(quán)被收回的法律風(fēng)險(xiǎn)，按照《房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿１年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金２０％以下的土地閑置費(fèi)；滿２年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。其他土地使用權(quán)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，還包括土地使用權(quán)是否存在被采取查封保全措施等司法限制情形等。
２、已存在合同的處理
有些在建工程已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性施工建設(shè)階段，必然受出讓方與施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理、勘測(cè)單位等簽訂的各類合同的約束。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓即意味著合同主體的變更，應(yīng)當(dāng)注意已簽訂的各類合同是否可繼續(xù)履行，是否存在一方不愿繼續(xù)履行合同等風(fēng)險(xiǎn)和后果。
３、相關(guān)手續(xù)的辦理風(fēng)險(xiǎn)、所需時(shí)間的不確定性
在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)對(duì)在建工程項(xiàng)目進(jìn)行充分盡職調(diào)查，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)上述問(wèn)題的處理方式、費(fèi)用負(fù)擔(dān)等事項(xiàng)作出詳盡約定。