拆遷補償市場作價
據(jù)新華社北京電第305號國務(wù)院令公布了新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》，《條例》將于2001年11月1日起施行。日前，記者就《條例》的修改情況，采訪了國務(wù)院法制辦副主任曹康泰(以下簡稱曹)和建設(shè)部副部長宋春華(以下簡稱宋)。
問：《條例》修改的主要內(nèi)容是什么?
曹：《條例》修改的主要內(nèi)容是：明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對房屋使用人的安置;保護房屋所有人的合法權(quán)益，將拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由被拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額;進一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理，明確管理程序;充實和完善法律責(zé)任，加大對違法行為的處罰力度。
對房屋所有人進行補償兼顧對使用人安置的原則
問：為什么要確立對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人安置的原則?
宋：確立這樣一個原則，主要有以下幾點考慮：一是適應(yīng)了城鎮(zhèn)住房制度改革的需要。城市住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已經(jīng)從原來公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人擁有住房為主體。實行對房屋所有人補償，兼顧使用人安置的原則，就是適應(yīng)了以個人擁有住房為主體的實際，同時又兼顧了承租戶的利益。二是有助于理順貨幣補償條件下被拆除住房的財產(chǎn)關(guān)系，保護房屋所有人的合法權(quán)益。
問：在對房屋所有人進行補償?shù)那闆r下，如何保障房屋承租人，特別是目前大約30%尚未出售公房的承租人的利益呢?
宋：新修改的《條例》第二十七條第一款規(guī)定，拆除租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。這樣規(guī)定有兩層含義：一是體現(xiàn)了對房屋所有人補償?shù)脑瓌t，保障了房屋所有人選擇補償方式的權(quán)利，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;二是設(shè)定了拆遷人對被拆遷人給予補償?shù)那疤幔幢徊疬w人必須妥善安置承租人或者雙方協(xié)商一致解除租賃關(guān)系，才能獲得補償。房屋所有人不能拿到貨幣補償款就棄承租人于不顧。如果房屋所有人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議，為了保障房屋承租人的利益，《條例》第二十七條第二款進一步明確規(guī)定，對雙方達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人訂立房屋租賃合同。這樣，既保證了對房屋所有人的補償，又使房屋承租人不會因拆遷而無房可住，防止產(chǎn)生社會不安定因素。
貨幣補償金額根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位用途等由市場作價
問：新的拆遷補償方式、標(biāo)準(zhǔn)與原《條例》規(guī)定的補償方式、標(biāo)準(zhǔn)有什么區(qū)別?
宋：新修改的《條例》第二十四條規(guī)定：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”第二十五條規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。”根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素?？梢?，按照新的規(guī)定，貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換實際是等價的。此外，新修改的《條例》在確定了新的補償標(biāo)準(zhǔn)的同時，取消了原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。對拆遷補償安置方式、標(biāo)準(zhǔn)作這樣的調(diào)整，適應(yīng)了各地推行貨幣化補償安置的客觀要求，為規(guī)范各地貨幣化補償安置的做法提供了基本的法律依據(jù)。由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平不平衡，房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不盡相同，新修改的《條例》第二十四條規(guī)定，貨幣補償?shù)木唧w辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。新修改的《條例》對拆遷補償安置的規(guī)定，可以避免住房實物安置中被拆遷人經(jīng)常遇到的延期回遷與安置、過渡期太長影響正常的生活、學(xué)習(xí)和工作等問題，有利于社會穩(wěn)定;被拆遷人可以自行選擇購房的標(biāo)準(zhǔn)、地點，有利于轉(zhuǎn)換住房機制;有利于簡化拆遷程序，便于對拆遷當(dāng)事人的監(jiān)督。
問：新修改的《條例》在規(guī)范房屋拆遷管理程序，促進政府職能轉(zhuǎn)變方面有哪些新的規(guī)定?
曹：主要有四個方面新的規(guī)定：一是取消了拆遷方式中的統(tǒng)一拆遷。目的是適應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能的要求，把政府管理與市場主體剝離開，政府要依法行政，管好政府該管的事情;建設(shè)單位要依法從事建設(shè)活動。二是體現(xiàn)了政府對拆遷中屬于民事關(guān)系的行為原則上不干預(yù)的原則。對于拆遷當(dāng)事人之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的協(xié)議，按照民法通則、合同法等法律去規(guī)范。三是對于一些涉及拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，可能影響社會穩(wěn)定的問題，新修改的《條例》則增加了若干條規(guī)定，要求房屋拆遷管理部門加強管理。四是進一步規(guī)范了拆遷的行政管理程序。新修改的《條例》為了規(guī)范行政管理程序，約束房屋拆遷管理部門的管理行為，保護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，對房屋拆遷許可證審批程序和時限、延長拆遷期限的審批時限以及達不成拆遷補償安置協(xié)議進行裁決的程序和時限等作了明確規(guī)定。
新《條例》實施前拆遷
補償仍執(zhí)行原《條例》
問：新修改的《條例》實施之前，拆遷補償安置應(yīng)當(dāng)如何執(zhí)行?
曹：新修改的《條例》實施之前，各地的拆遷補償安置仍應(yīng)當(dāng)執(zhí)行原《條例》，新修改的《條例》對實施之前的拆遷補償安置行為沒有溯及力。