為提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)工程進(jìn)行全過(guò)程造價(jià)控制和管理已勢(shì)在必行。
全面的成本控制和管理涉及與工程建設(shè)有關(guān)的各個(gè)要素，涉及到工程項(xiàng)目的全過(guò)程，涉及建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、咨詢單位之間的關(guān)系，工程造價(jià)控制又是不確定性較強(qiáng)的工作，各種不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)隨時(shí)可能發(fā)生，故降低開(kāi)發(fā)成本，提高投資效益是開(kāi)發(fā)商關(guān)心和研究的話題。本文提出了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制中普遍存在的問(wèn)題及其對(duì)策。
一. 工程建設(shè)前期及設(shè)計(jì)階段的成本控制
1.制定全面的機(jī)電安裝工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū).---一般而言，工程設(shè)計(jì)費(fèi)用一般不足總費(fèi)用的1%，但其對(duì)工程建設(shè)成本的影響卻占到75%以上， 故而在建設(shè)全過(guò)程成本控制中，工程設(shè)計(jì)尤其應(yīng)該受到重視。
設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是設(shè)計(jì)的依據(jù)，只有設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)做到內(nèi)容全面、科學(xué)合理，切實(shí)反映建設(shè)單位的意圖，設(shè)計(jì)人員才能準(zhǔn)確提交設(shè)計(jì)成果，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，使后期施工階段少變更、少浪費(fèi)、少支出。
根據(jù)公司產(chǎn)品定位及《機(jī)電及水電安裝工程項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合同類型的在建、已建項(xiàng)目，組織制定較為詳盡的水電安裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)并較好的達(dá)到控制目標(biāo)。
2.施工圖設(shè)計(jì)階段要加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程監(jiān)督管理, 注意如下幾點(diǎn):
( 1) 材料設(shè)備高性價(jià)比控制: 根據(jù)項(xiàng)目或業(yè)態(tài)定位, 選用相應(yīng)的材料設(shè)備品牌, 并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。
( 2) 充分了解地方法規(guī)及習(xí)慣, 避免重復(fù)施工或返工, 對(duì)圖紙外可能發(fā)生的費(fèi)用做到心中有數(shù)。
( 3) 充分了解項(xiàng)目的各項(xiàng)使用功能, 熟悉不同設(shè)計(jì)單位的圖紙, 避免功能重復(fù)或功能漏項(xiàng)。
二. 工程招投標(biāo)階段及合同簽訂階段的成本控制
1.充分利用合理低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法，通過(guò)招投標(biāo)選擇優(yōu)秀的施工單位，能為業(yè)主節(jié)省大量建設(shè)資金，取得良好經(jīng)濟(jì)效益。附屬于主體工程的水電安裝工程一般與土建主體工程一起招投標(biāo)， 經(jīng)常有個(gè)別施工單位為了中標(biāo)， 采取壓低水電安裝工程的報(bào)價(jià)等不平衡報(bào)價(jià)等方式，造成日后水電安裝工程質(zhì)量低劣，工期拖延，以至影響整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施的嚴(yán)重后果。
針對(duì)這一現(xiàn)象，有必要對(duì)水電安裝工程施工圖紙及工程量清單進(jìn)行認(rèn)真審查、對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)條款進(jìn)行認(rèn)真推敲、對(duì)水電安裝工程主材和設(shè)備等擇優(yōu)選擇三種品牌讓施工單位報(bào)價(jià)等辦法來(lái)
2. 成本管理和合同管理是工程項(xiàng)目管理的核心和主干,兩者存在著密切的關(guān)系。合同管理中需要有成本意識(shí),要實(shí)現(xiàn)合同管理中的成本控制;同樣,成本管理也需要對(duì)合同進(jìn)行規(guī)范,科學(xué)合理的合同管理有助于實(shí)現(xiàn)對(duì)工程成本控制的最終目標(biāo)。所以,工程項(xiàng)目管理中必須要處理好成本管理與合同管理的關(guān)系,進(jìn)而共同提升工程項(xiàng)目管理的水平。合理控制工程造價(jià)。
三.施工過(guò)程的成本動(dòng)態(tài)管理及成本控制
施工過(guò)程中做好動(dòng)態(tài)成本管理, 建立工程成本臺(tái)賬( 包括合同及無(wú)合同費(fèi)用臺(tái)賬、設(shè)計(jì)變更臺(tái)賬、現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)賬和成本超支報(bào)警臺(tái)賬) ; 對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更, 一單一估算, 一單一確認(rèn), 并及時(shí)檢查現(xiàn)場(chǎng)施工情況, 盡量避免先施工, 后預(yù)算。每季度進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析, 對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性檢查和總結(jié), 分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì), 并通過(guò)分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因, 及時(shí)制定控制成本的措施。對(duì)費(fèi)用較大的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核或追蹤。
四.工程竣工決算階段的成本控制
只要只要做好上述三個(gè)階段的造價(jià)控制，工程竣工決算階段的造價(jià)控制就能較好把握。在該階段，應(yīng)強(qiáng)調(diào)對(duì)工程定額的理解， 防止施工單位將一項(xiàng)定額子目的內(nèi)容拆分為多項(xiàng)計(jì)算或高套定額等。例如在工程決算中，施工單位將增加普通穿墻套管項(xiàng)目按剛性防水套管定額項(xiàng)目套價(jià)， 實(shí)際上普通穿墻套管定額已有相應(yīng)定額項(xiàng)目，而兩者價(jià)格相差懸殊，若對(duì)定額不熟悉，就容易被施工單位鉆空子，造成工程造價(jià)偏差。
作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目管理工作， 除了正常工程施工管理外，項(xiàng)目報(bào)建也是項(xiàng)目管理工作的重要組成。安裝工程項(xiàng)目中水電部分的報(bào)建除了項(xiàng)目初期配合土建進(jìn)行施工圖審核， 消防工程圖紙審核，市政圖紙審核外，還包括供水、供電、燃?xì)?、有線、電話寬帶等相關(guān)部門報(bào)建。
水電安裝工程在項(xiàng)目報(bào)建情況的好壞直接影響工程的總體實(shí)施。做好此項(xiàng)工作的關(guān)鍵是項(xiàng)目報(bào)建工作的提前性及與相關(guān)部門的有效溝通。因市政報(bào)建工作主要面對(duì)市政相關(guān)部門， 這些部門都有自己的行業(yè)規(guī)程規(guī)范及地方習(xí)慣性做法，而這些規(guī)程又會(huì)經(jīng)常發(fā)生變化，若不把此項(xiàng)工作提前，將給項(xiàng)目順利實(shí)施造成重要影響。