一、如何解釋商品房包銷
關(guān)于商品房包銷的性質(zhì)在理論有很多種解釋，如代理說、買賣說以及兩合行為說。這些觀點認(rèn)為，包銷商以開發(fā)商的名義進行銷售這在法律上應(yīng)該是一種代理行為;而如果包銷商購買包銷剩余的房屋則構(gòu)成了買賣行為。該種代理行為是一種顯名代理，因為《商品房捎售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品號的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合司應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。
但是實際上，包銷商的包銷行為不同于傳統(tǒng)民法中自行代理行為，包銷商與開發(fā)商之間也并不是簡單的買賣關(guān)系。
1.包銷商的包銷行為，目的不是為了開發(fā)商的利益，而是為了獲取銷售價格和包銷基價之間的差價作為自己的利潤;
2.包銷商包銷開發(fā)商的房屋，只是種銷售行為，是銷售他人所有的房屋的行為，而并沒有在銷售前取得房屋的所有權(quán);
3.包銷商的包銷行為是獨立的，對此，該行包銷商也要承擔(dān)定的風(fēng)險;
4.包銷商最后承購剩余房屋，只是包銷行為的種效力結(jié)果，如果當(dāng)事人之間有約定，也可以將剩余房屋退還給開發(fā)商。
二、商品房的包銷的特征
商品房的包銷具有以下特征：
1.商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開發(fā)商合作進行的承包銷售商品房的行為。由于不動產(chǎn)的銷售有其主體條件限制，只有開發(fā)商才有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房。所以，包銷商必須以開發(fā)商的名義或者同時以自己作為包銷商的名義進行包銷行為
2.在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對商品房享有銷售權(quán)、賣價權(quán)和獲取包銷基價與銷售價之間差價的權(quán)利。在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將自己—定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營，取定的包銷價，把銷售價與包銷價的差價利益的風(fēng)險同時轉(zhuǎn)移給包銷商，而開發(fā)商則喪失了自行銷售房屋的權(quán)利。
3.包銷商的包銷行為具有—定的風(fēng)險性。在包銷期限屆滿，銷商如未將包銷的商品房全部售出，則應(yīng)該按合同的約定承購剩余該商品房，付清全部包銷款。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商和開發(fā)商之間則由原來的包銷關(guān)系轉(zhuǎn)為實際上的房屋買賣關(guān)系。
4.開發(fā)商與包銷商之間的包銷合同是有時間限制的，稱為包銷期，包銷商必須在包銷期內(nèi)將房屋銷售完，否則就要承擔(dān)—定的包銷風(fēng)險。
三、商品房購銷合同包括哪些內(nèi)容
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
1.當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；
2.商品房基本狀況；
3.商品房的銷售方式；
4.商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
5.交付使用條件及日期；
6.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
7.供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
8.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
9.面積差異的處理方式；
10.辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
11.解決爭議的方法；
12.違約責(zé)任；
13.雙方約定的其他事項。