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房地產(chǎn)投資部門往往會(huì)催促設(shè)計(jì)師趕快做方案，等待經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算。
現(xiàn)實(shí)情況是，大部分房地產(chǎn)公司判斷土地是關(guān)鍵指標(biāo)。在正式配合各部門進(jìn)行強(qiáng)制排放和計(jì)算之前，我們不妨做一個(gè)初步的計(jì)算。
實(shí)際上，設(shè)計(jì)根本無(wú)法加強(qiáng)，只能通過(guò)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算，在滿足規(guī)劃條件、規(guī)范和設(shè)計(jì)邏輯的前提下，得出最理想的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，然后由投資部門進(jìn)行計(jì)算。
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基本邏輯關(guān)系如下：
部分指標(biāo)可以通過(guò)土地出讓信息直接填寫，其余指標(biāo)完全可以通過(guò)計(jì)算和經(jīng)驗(yàn)填寫。
接下來(lái)以r21-1地塊(杭州江干區(qū)筧橋生態(tài)園2018年45號(hào)地塊)為例，做一個(gè)示范：
第一步：整理規(guī)劃條件、出讓合同、公租房分配協(xié)議。
我們得到以下輸入條件：
(1)容積率2.2，建筑密度不大于28%，綠地率不小于30%，建筑限高50米，社區(qū)服務(wù)和養(yǎng)老用房的配置和建設(shè)要求。
(2)該地塊租賃土地面積為33079平方米，土地用途為住宅(含配套公建)。地上總建筑面積不超過(guò)72773.8平方米，其中配套公共租賃住房不低于7277.38平方米。
(3)公租房原則上按棟或單元布置，兩室(兩室一廳一廚一衛(wèi))成套占總戶數(shù)的70%，單套建筑面積以55 ~ 65平方米為主；完整的一居室(一室一廳一廚一衛(wèi))占總戶數(shù)的30%。
單體建筑面積以45 ~ 55平方米為主。
第二步：我們將上述信息輸入表格，同時(shí)結(jié)合本市的各種設(shè)計(jì)規(guī)范，填寫如下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表：
步驟3:假設(shè)我們收到如下產(chǎn)品定位：
杭州的社區(qū)和養(yǎng)老住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是按每百戶xx計(jì)算，車位的配置也與戶型面積有關(guān)。
第四步：計(jì)算每個(gè)地區(qū)和其他地區(qū)的家庭數(shù)量。
目前不能填寫的數(shù)據(jù)主要是商品房面積、配套面積(與戶數(shù)有關(guān))、停車位(與車輛數(shù)有關(guān))、地下室面積(與車輛數(shù)有關(guān)，間接與戶數(shù)有關(guān))。因此，關(guān)鍵是要計(jì)算每個(gè)區(qū)域段的戶數(shù)。
如果按每100平方米計(jì)算配套用房和車位的配置標(biāo)準(zhǔn)，可以省略算戶數(shù)的步驟。
商品房總面積除以商品房平均面積即可得到商品房戶數(shù)。注意，這個(gè)平均面積是加權(quán)平均，而不是算術(shù)平均。
加權(quán)平均的函數(shù)是sumproduct:
不喜歡記公式的小伙伴也可以直接算出加權(quán)戶型面積然后匯總：
對(duì)于加權(quán)平均面積計(jì)算這一步理解確實(shí)有困難的同學(xué)，可以逆向思考。如果采用算術(shù)平均計(jì)算，那么戶型比例并不會(huì)影響計(jì)算結(jié)果，即無(wú)論大戶型有多少套，都明顯不成立。
商品房臨時(shí)容積率面積減去已知公租房面積及配套計(jì)算(高于實(shí)際值)為72773.80-(7277.38 509.42 500.00 80.00)=64407.00。
則商品房戶數(shù)為64407.00/110.3=583.9，取整計(jì)584。
同理，我們也可以得到公租房的戶數(shù)，進(jìn)而得到總戶數(shù)。
緊接著，根據(jù)戶數(shù)算出社區(qū)和養(yǎng)老用房的面積，進(jìn)而得到商品房面積，至此，所有計(jì)容面積已經(jīng)完成計(jì)算。
上一步計(jì)算商品房戶數(shù)時(shí)尚未考慮社區(qū)和養(yǎng)老用房面積，現(xiàn)在這部分配套面積已經(jīng)算出，那么將商品房面積修正為63997.00，商品房戶數(shù)修正為580套。
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表還缺少樓棟/單元數(shù)、非計(jì)容面積、停車位等信息。
樓棟數(shù)和單元數(shù)影響電梯數(shù)、外立面面積，進(jìn)而影響成本。
但是是否需要計(jì)算樓棟/單元數(shù)這個(gè)指標(biāo)，取決于成本的計(jì)算方式，理解了成本測(cè)算和指標(biāo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系，才知道設(shè)計(jì)怎樣影響成本。
根據(jù)戶數(shù)和比例我們得出各戶型的戶數(shù)：
但是這個(gè)戶數(shù)是否能實(shí)現(xiàn)，還需要驗(yàn)證。
杭州地區(qū)住宅層高一般要做到3.0m，限高50米，最高層數(shù)是16層。
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，二類高層不偷面積，90-125一般采用t3\t4形式，143采用t2形式。
90-125套數(shù)有174和87兩種，以自底層到頂樓稱做一溜或一豎。
我們先找到溜數(shù)，也就是套數(shù)與層數(shù)整數(shù)倍最接近的整數(shù)，174=16*11-2，174套很接近11溜，做16層11溜，多出來(lái)的套數(shù)可用其他功能代替，如降低層數(shù)、做配套用房、架空層。
87=16*6-9，比6溜少了9套，那么平均每溜要少1.5套。
87套只做5溜行不行？87=16*5+7，做5溜只要再加7套。如果增加層數(shù)就超過(guò)限高，只能單拎出來(lái)做一溜，那么還是6溜。
可見(jiàn)，戶型套數(shù)湊足一溜往下減是可以的，往上加是建不出來(lái)的。
同理，143戶型要做4溜，58=16*4-6。
那么，那就是說(shuō)需配置11溜90和115，6溜105和125，4溜143。
4溜的143剛好是2個(gè)單元。而在t3/t4的組合中，90、105可以做中間套，115、125可以做邊套，那么中間套和邊套就是各17溜，適用于t4組合，組成8個(gè)單元t4后，
還剩1溜90和115。
這兩溜組合成t2公攤過(guò)大不成立，組成t3需要再增加一溜邊套，套數(shù)比例偏離定位會(huì)較大，因此，這兩溜在能8個(gè)單元中消化掉是最好的。我們把11溜減少到10溜，并將其他戶型做滿16層，看看結(jié)果。
同時(shí)我們得出這個(gè)地塊的商品房組合是8個(gè)單元16層t4和2個(gè)單元16層t2，電梯數(shù)是10個(gè)單元*每單元2部電梯=20部，樓棟數(shù)很可能是9，即t4面寬較大，每單元一棟，
2個(gè)單元的143戶型組合成一棟放作為樓王。
結(jié)果是把所有戶型做滿16層后，實(shí)際戶型比例與定位的偏差在2.5%內(nèi)，還在一個(gè)合理的水平。
安置房由于戶型較小，128=16*8，采用t8布局較為經(jīng)濟(jì)，50可設(shè)置在上面幾層，也就是頂部縮進(jìn)去的造型，或是50層設(shè)置在底部幾層，部分面積架空或做配套用房。
住宅占地面積可通過(guò)每個(gè)面積乘以相應(yīng)的溜數(shù)，再乘以系數(shù)得出（因建筑面積有不計(jì)容、半計(jì)容空間，占地面積大于計(jì)容面積），以90的為例，90*10溜*1.05=945，通過(guò)計(jì)算，
商品房住宅的總占地面積約4200，安置房住宅的占地面積約500。
至于配套的占地面積，在組合住宅單元時(shí)無(wú)戶數(shù)富余，考慮獨(dú)立占地建造，計(jì)2層，占地面積750。
配建車位數(shù)將面積和戶數(shù)代入配建要求中，計(jì)算得出。
杭州市規(guī)范對(duì)地面停車比例未有明文限制，結(jié)合市面競(jìng)品和報(bào)規(guī)公示來(lái)看，多數(shù)樓盤地面只留訪客車位，因此在這里把訪客車位以外的車位都停入地下。
地面停車比例上限在很多地區(qū)都沒(méi)有明確的規(guī)定，但在規(guī)劃審批過(guò)程中，常針對(duì)城市形象、小區(qū)品質(zhì)等方面提出要求，甚至要求完全人車分流，在摸排不清的情況下，盡量參考近年通過(guò)審批的項(xiàng)目配置。品質(zhì)相對(duì)較差的地區(qū)，
地面停車比例最好也控制在20-30%以下。
由于布局形式可確定為全二類高層，停車效率較高，杭州市車位和車道尺寸較大，單車位面積暫以36/車計(jì)（包含一部分地下的非機(jī)動(dòng)車位），此時(shí)的單車位指標(biāo)主要是靠設(shè)計(jì)限額和經(jīng)驗(yàn)估算確定。當(dāng)然，
此次測(cè)算假設(shè)是最理想情況，單車位指標(biāo)可以往小了計(jì)。
接著自然得出地庫(kù)面積以及剩下的幾個(gè)面積。
以上就是一個(gè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一的簡(jiǎn)單案例。
主要體現(xiàn)的是各類指標(biāo)間的數(shù)學(xué)關(guān)系，最關(guān)鍵的一點(diǎn)在于計(jì)算各個(gè)面積段的戶數(shù)，其他數(shù)據(jù)迎刃而解。
完成指標(biāo)的輸入條件是規(guī)劃設(shè)計(jì)條線、規(guī)范和產(chǎn)品定位。
實(shí)際上我們遇到更多是高低配項(xiàng)目，同樣以前文這塊地為例，假設(shè)我們收到的定位是高層+別墅的要求：
那么計(jì)算戶數(shù)時(shí)需同時(shí)得到兩種業(yè)態(tài)的戶數(shù)，以別墅量最多的情況考慮，那么建筑密度應(yīng)是用足的，首先把已確定的公租房建筑面積和占地面積扣除：
計(jì)容建筑面積
72773.8
其中
公共租賃用房
7277.38
其他
65496.42
建筑占地面積
9262.12
其中
公共租賃用房
500
其他
8762.12
然后，暫不考慮配套用房單獨(dú)占地，假設(shè)高層住宅溜數(shù)為x，別墅套數(shù)為y（別墅每套即為一溜，套數(shù)即溜數(shù)）。
則110.3*16*x+200*y=65496.42 （）
110.3*1.05*x+65*y*8762.12 （）
的意思是各業(yè)態(tài)計(jì)容面積之和為總計(jì)容面積
的意思是各業(yè)態(tài)占地面積之和為總占地面積，別墅占地面積65考慮挑空贈(zèng)送，各地挑空贈(zèng)送比例不同，根據(jù)落地項(xiàng)目更為準(zhǔn)確
excel中可用函數(shù)直接解開二元一次方程組，用到的函數(shù)是：
注意輸入公式后，按住shift+ctrl+enter三個(gè)鍵結(jié)束計(jì)算。
x、y均為整數(shù)，（可直接在函數(shù)計(jì)算公式中添加取整計(jì)算，不過(guò)為了更直觀的觀察計(jì)算結(jié)果，我比較習(xí)慣手動(dòng)調(diào)節(jié)），建筑密度不能超過(guò)上限，因此別墅向下取整，x=27,y=86。
最后，檢驗(yàn)和調(diào)整高層27溜的單元組合，步驟同純高層定位，得出計(jì)算結(jié)果如下：
各家別墅業(yè)態(tài)贈(zèng)送形式和面積不同，此處僅僅在單車位上增加至38/車，已包含別墅贈(zèng)送和停車效率降低的考慮，已是相當(dāng)極限。
此外，如果別墅配置戶內(nèi)電梯，也應(yīng)在指標(biāo)中體現(xiàn)；如果地下車庫(kù)面積超出用地面積約90%，需設(shè)置2層地下室。
高低配的計(jì)算結(jié)果代表著在不考慮日照、間距和規(guī)范的情況下，別墅最大化、停車效率較高時(shí)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可以說(shuō)是極限值。
真正進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，不可能優(yōu)于這個(gè)結(jié)算結(jié)果，因此如果根據(jù)這個(gè)指標(biāo)測(cè)算，達(dá)不到卡位要求，那么地塊還是盡早放棄或者尋求其他的突破口，不要指望著通過(guò)研究方案來(lái)解決利潤(rùn)、回報(bào)率等問(wèn)題。
業(yè)態(tài)2的情況以上已具體說(shuō)明計(jì)算方法，如果要求的業(yè)態(tài)超過(guò)3種，建議先行測(cè)算哪一種溢價(jià)利潤(rùn)更高，只保留最高溢價(jià)產(chǎn)品和沖量產(chǎn)品。
本著解開x元一次方程組需要x個(gè)不同方程的小學(xué)數(shù)學(xué)知識(shí)，通過(guò)2個(gè)方程式僅能得到若干個(gè)正整數(shù)解，引入各業(yè)態(tài)的售價(jià)，再通過(guò)excel函數(shù)篩選出貨值最大的組合。
聲明：本文來(lái)源“一陽(yáng)生地產(chǎn)雜談”，對(duì)作者表示感謝?；锇閭?，關(guān)于本文觀點(diǎn)，歡迎交流互動(dòng)，記得文末留下腳印。
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