關(guān)于房地產(chǎn)項目融資的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計與安排
關(guān)于房地產(chǎn)項目融資的類型多種多樣，其衍生的融資交易結(jié)構(gòu)也不一而足，很難在有限的篇幅中一一加以闡述，本文將房地產(chǎn)項目融資簡單地劃分為兩類，一類是以項目方轉(zhuǎn)讓項目、項目資產(chǎn)或項目公司的轉(zhuǎn)讓收購關(guān)系，另一類是項目方以過橋資金、借款、財務(wù)融資、合作開發(fā)等為目的的權(quán)益出讓或轉(zhuǎn)讓的權(quán)益融資。關(guān)于融資交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計分析也即是依照這兩種類型分別進行描述的。
房地產(chǎn)項目融資的交易結(jié)構(gòu)包括交易方案的設(shè)計，投資資金款項進入和退出的途徑、時期，資金或項目的移交、控制，項目轉(zhuǎn)移以及過戶的手續(xù)與法律保障等程序和步驟。
項目轉(zhuǎn)讓和項目公司轉(zhuǎn)讓是兩個不同的概念與操作程序，也涉及到不同的法律關(guān)系和要件，在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)建設(shè)項目管理體制下，大多數(shù)這一類房地產(chǎn)項目的融資交易會采取項目公司變更股東實現(xiàn)項目轉(zhuǎn)讓出售的方式，用以規(guī)避方地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過戶極其繁瑣和嚴格的規(guī)程。在許多項目融資實例中，融資失敗的主要原因就是在于雙方對于房地產(chǎn)項目融資的交易安排缺乏基本的估計，往往把融資交易與方地產(chǎn)項目的管理環(huán)節(jié)相脫節(jié)，也就導致在融資談判中，雙方不斷發(fā)現(xiàn)和感覺到對方的“良苦用心”。最主要的就是擔心在項目談判和交接過程中會失去對項目和權(quán)益的控制。這種局面產(chǎn)生的主要因素就是交易雙方對于房地產(chǎn)項目融資活動所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗缺乏。房地產(chǎn)項目融資或轉(zhuǎn)讓根本不可能脫離相關(guān)政府主管規(guī)事程序，否則任何一方的權(quán)益都難以得到保障。