房產(chǎn)估值受哪些因素影響？
日常生活中，購房幾乎是每個家庭不可避免的一大項，購房形式基本以貸款為主，因為價格交易不成功的案例也不在少數(shù)。房價有多方面的影響因素，市場價、評估價、房屋本身的情況等等，在二手房交易中房屋評估占據(jù)著重要的地位，那么房產(chǎn)估值會受到什么因素的影響呢？評估價為什么經(jīng)常比成交價低？評估價越高越好嗎？
房產(chǎn)知識小講堂
詳細(xì)解讀關(guān)于二手房估價的那些事
一、在二手房交易中，什么時候需要評估？
1.向銀行申請房貸
辦理住房按揭貸款是，銀行會委托評估公司或擔(dān)保公司進(jìn)行評估，又或者按照房管局的評估。
2.繳納二手房交易稅費
為避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，相關(guān)部門會對交易房產(chǎn)進(jìn)行評估。
因此進(jìn)行評估是二手房買賣交易的必經(jīng)環(huán)節(jié)。
二、評估價如何影響房貸額度？
首付款=實際成交價-貸款額
（購買二手房時，貸款額=房屋評估價*貸款成數(shù)）
這意味著貸款額度與房屋評估價掛鉤。
▎舉個例子
小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那么貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。
三、房產(chǎn)估值會受到什么因素的影響呢？
根據(jù)房屋原購買價格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的評估價格，房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素亦會對評估價有所影響。
樓齡
在買房的時候，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對二手房進(jìn)行評估時，會考慮房屋的折舊率，通常按每年折舊2%計算。
舊房價格=造價-年折舊費*已使用年限
折舊費=（造價-殘值）/折舊年限
▎舉個例子
一套已用20年2萬/平的50平的“老破小”，總價100萬，按每年折舊2%，折舊年限為50年。
年折舊費=【100*（1-2%）】/50=1.96萬
舊房價格=100-1.96*20=60.8萬（未考慮其它因素的情況下算得）
在廣州，框架結(jié)構(gòu)首付最低3成，混合結(jié)構(gòu)首付最低只能做到4成。
戶型
形狀不規(guī)則、功能不全、套型過小或過大，一般-5~-10%。
樓層
頂層：-5%
次頂層&次低層：-3%
中間層：+3%
如果底層帶有戶外花園、頂層帶閣樓，價格可能更高些。
朝向
價格影響最高+8%
朝向好：+3%~8%
朝向不佳：-2~-5%
物業(yè)
價格影響最低-5%
無物業(yè)管理：-5%
非獨立封閉小區(qū)：-5%
位置
價格影響幅度：-15%~+15%
臨街：-15%
環(huán)境幽靜：+15%
重點學(xué)區(qū)：+15%
配套
交通、商鋪、公共設(shè)施因素不完善：-5%~+15%
小區(qū)的周邊環(huán)境
優(yōu)良小區(qū)內(nèi)部、外部環(huán)境對價格影響：+2~+5%
反之，-3%~-5%。
供求關(guān)系
區(qū)域內(nèi)較搶手，適當(dāng)提高5%。
四、評估價為什么經(jīng)常比成交價低？
銀行考慮自己要承擔(dān)的風(fēng)險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。
一般為市場價的80%-90%。商業(yè)貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。所以，文章開頭的案例依然是屬于合理范圍。買二手房的麻友要有這個心理準(zhǔn)備，不要因這種情況違約咯~
五、評估價越高就越好？
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。
繳納的交易稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。評估價低，意味著繳納的稅費少。
貸款的額度恰恰相反，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。評估價低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現(xiàn)金。
小結(jié)
評估價低：繳納稅費低，貸款額度小，首付款相應(yīng)增加
評估價高：繳納稅費高，貸款額度大，實際支付的首付款可以少一點。
總的來說，評估價高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評估標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)，減少違約的發(fā)生。