違法建筑的房屋拆遷補(bǔ)償糾紛
案例：1997年5月a公司與b公司簽訂了一份《租賃場(chǎng)地合同書(shū)》，同年12月又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定b公司將西安市某某路5號(hào)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)東南角的一塊空地租給a公司使用，租期為16年，約定a公司可以在場(chǎng)地上建造房屋，報(bào)建手續(xù)由b公司負(fù)責(zé)辦理，16年后該房屋的所有權(quán)歸b公司。合同簽訂后，a公司按照約定于1997年年底在租用的空地上自行出資建起了門(mén)面房及廠(chǎng)房約900平米，并享有16年的使用權(quán)，從1997年到2005年5月，a公司一直在此生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)電器設(shè)備。其間，a公司又將其中的20間房屋出租給了f公司作為其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所用場(chǎng)地，并每年從f公司收取100萬(wàn)元的房屋租金。2005年5月30日上午8時(shí)，b公司、c公司、d公司委托e拆遷辦公室共同糾集200多人對(duì)a公司的房屋和財(cái)產(chǎn)實(shí)施了突然襲擊并強(qiáng)行拆除，拉走a公司財(cái)產(chǎn)共40多卡車(chē)，當(dāng)場(chǎng)燒毀了a公司許多賬目、報(bào)表、文件，部分拆除人員現(xiàn)場(chǎng)趁亂偷走電鉆、榔頭等財(cái)產(chǎn)。在強(qiáng)行拆除的過(guò)程中，幾侵權(quán)人沒(méi)有出示拆除房屋的合法審批手續(xù)(拆遷許可證)就實(shí)施了強(qiáng)行拆除行為。a公司對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)予以計(jì)算，損失達(dá)450多萬(wàn)元，其中房屋損失180萬(wàn)，財(cái)產(chǎn)損失120萬(wàn)，停電給a公司造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失55萬(wàn)元，其他經(jīng)濟(jì)損失(房租)98萬(wàn)元。
a公司以侵權(quán)為由將上述共同侵權(quán)人告上法庭，要求賠償上述損失。一審法院審理后認(rèn)為a公司與b公司簽訂的《租賃場(chǎng)地合同書(shū)》沒(méi)有違背法律以及行政法規(guī)的禁止性和強(qiáng)行性規(guī)定，當(dāng)屬有效合同，依法予以認(rèn)可。a公司主張的財(cái)產(chǎn)損失因?yàn)槠渲猩婕癴公司的財(cái)產(chǎn)，不能證明自己具體的損失額，并且原被告都沒(méi)有申請(qǐng)對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失予以評(píng)估以確定具體的損失，所以法院在該次審判中不予以涉及，可以另案起訴;至于房租損失，法院按照a公萬(wàn)的主張法院最終予以駁回司與b公司之間的租賃協(xié)議予以確認(rèn)并支持了賠償房租損失的主張;關(guān)于房屋損失180，理由是：首先，a公司并不享有該房屋的所有權(quán)，無(wú)權(quán)主張?jiān)摲课莸膿p害賠償----根據(jù)a公司與b公司所簽訂的場(chǎng)地租賃協(xié)議中約定，房屋所有權(quán)屬于b公司所有，a公司只享有16年的使用權(quán);其次該房屋沒(méi)有履行合法的報(bào)建手續(xù)，屬于違法建筑，對(duì)違法建筑予以拆毀是不承擔(dān)損害賠償責(zé)任的。a公司不服上述判決予以上訴。
上述案件的焦點(diǎn)集中在該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)?該房屋沒(méi)有履行合法的報(bào)建手續(xù)導(dǎo)致其成為違法建筑而被拆毀后是否應(yīng)該予以賠償?
律師認(rèn)為：
1、土地所有權(quán)、使用權(quán)和房屋的所有權(quán)是可以分離的，a公司雖然不享有土地所有權(quán)但應(yīng)當(dāng)享有該房屋的所有權(quán)?！?br>
(1)我國(guó)現(xiàn)行法律將土地與房屋等建筑物是分別作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)待的，這從我國(guó)憲法及相關(guān)民事法律中對(duì)土地及公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)等的規(guī)定可以知悉?！?br>
憲法在規(guī)定土地屬于國(guó)有和集體所有的情況下，其第13條又規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。”作為民事基本法的《民法通則》第75條也規(guī)定：“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。”“公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒(méi)收。”《中華人民共和國(guó)土地管理法》中也明文規(guī)定對(duì)被征收土地上的附著物予以補(bǔ)償。從上述法律規(guī)定看，我國(guó)法律是承認(rèn)建筑物所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)相分離的原則的，否則，在土地屬于國(guó)家所有和集體所有的情況下，又怎能使房屋屬于公民私有呢?
(2)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押，即地隨房走的規(guī)則，但該規(guī)范屬于民法中的倡導(dǎo)性規(guī)范，而非強(qiáng)行性規(guī)范，我國(guó)民事法律、法規(guī)并沒(méi)有明確禁止房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的分離，根據(jù)法無(wú)明文禁止即為合法的民法原則，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)兩種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的分離。“在土地出租的情形下，土地所有權(quán)與承租人的建筑物所有權(quán)應(yīng)是分離的。”
2、a公司在出資建造房屋完畢后，即依事實(shí)行為而原始取得該房屋的所有權(quán)。法院做出的a公司不享有房屋所有權(quán)的認(rèn)定錯(cuò)誤。
從該房屋的來(lái)源上來(lái)說(shuō)，該房屋是由a公司投資建造的，建造是依靠自己或他人勞動(dòng)的生產(chǎn)行為，與人的意思表示要素?zé)o關(guān)，因而它不是法律行為，而是事實(shí)行為。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的原則，依法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，非經(jīng)登記不生效力。a公司出資建造房屋，既然是事實(shí)行為，系非依法律行為而原始取得其所有權(quán)，與依法律行為而取得者有別，縱使不經(jīng)登記亦不在所謂非經(jīng)登記不生效力之列，當(dāng)然取得房屋所有權(quán)，新頒布的《物權(quán)法》對(duì)以往的這一原則予以明確肯定。可見(jiàn)，a公司在出資建造房屋完畢后，即依事實(shí)行為而原始取得該房屋的所有權(quán)。
3、法院認(rèn)為“a公司所建之房屋系違章建筑，拆除違章建筑不應(yīng)當(dāng)予以賠償。”該說(shuō)法無(wú)論是從法理上講還從現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定上來(lái)講都是站不住腳的。
(1)該房屋是否為違章建筑是需要有權(quán)部門(mén)來(lái)認(rèn)定的，在沒(méi)有認(rèn)定之前任何人都無(wú)權(quán)將該房屋當(dāng)作違章建筑來(lái)對(duì)待，更不能隨意的予以拆毀?！?br>
(2)即便該房屋是違章建筑，只要其符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，也不應(yīng)當(dāng)予以拆除。
違章建筑因?yàn)榉系厣隙ㄖ镏?，系?dú)立于土地之外的不動(dòng)產(chǎn)，由建造人原始取得所有權(quán)，并不因?yàn)槠錈o(wú)從辦理所有權(quán)登記而喪失物權(quán)客體以及財(cái)產(chǎn)性質(zhì)之資格。事實(shí)上，所謂違章建筑只是人的行為違章，沒(méi)有相關(guān)報(bào)建手續(xù)擅自建造房屋，既然是行為違章，處罰行為人的行為即可，沒(méi)必要非將那些并不違背城鎮(zhèn)規(guī)劃的建筑物通通強(qiáng)行拆除。
(3)即使應(yīng)當(dāng)拆除，也應(yīng)當(dāng)由有權(quán)部門(mén)按照合法程序?qū)ζ溆枰圆鸪?br>
上述被告如果沒(méi)有拆遷許可證，有什么權(quán)利在沒(méi)有任何手續(xù)的情況下對(duì)該房屋予以野蠻的拆毀?其行為不僅僅是侵權(quán)，更會(huì)觸犯刑法，可能構(gòu)成非法侵害公私財(cái)物罪。
如果是合法的拆遷人在職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行拆遷，也應(yīng)當(dāng)給予一定的賠償，相當(dāng)于房屋價(jià)值;沒(méi)有拆遷許可證而進(jìn)行的拆遷當(dāng)然就更不必說(shuō)!
綜上，根據(jù)土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)分離的原則，a公司在租賃的土地上投資建房，當(dāng)然享有該房屋的所有權(quán);再者，雙方關(guān)于該房屋所有權(quán)歸屬的約定屬于附期限生效要件的合同，即該房屋的所有權(quán)在期限屆滿(mǎn)前的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)是a公司。
a公司對(duì)該房屋享有所有權(quán)，上述被告的侵權(quán)行為導(dǎo)致該房屋財(cái)產(chǎn)的損毀，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)向a公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任，賠償所有房屋財(cái)產(chǎn)的損失。