2020年，“新基建”火了?；谥袊洕媾R的嚴峻形勢，推動以5g網絡、數據中心、物聯(lián)網、人工智能等為代表的“新基建”投資正是促進中國經濟穩(wěn)定增長的最優(yōu)選擇。不動產投資信托基金（reits），作為一種直接融資工具，非常適合應用于在新基建中有較強不動產屬性的資產類型，比如數據中心。本文結合hoya capital研究對全球僅有的6大純數據中心reits的公司概況和股票歷史表現(xiàn)進行了初步探究。
02.14
中央全面深化改革委員會第十二次會議表示，基礎設施是經濟社會發(fā)展的重要支撐，要以整體優(yōu)化、協(xié)同融合為導向，統(tǒng)籌存量和增量、傳統(tǒng)和新型基礎設施發(fā)展，打造集約高效、經濟適用、智能綠色、安全可靠的現(xiàn)代化基礎設施體系。
03.04
中共中央政治局常務委員會召開會議指出，加快推進國家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎設施建設。其中包括了：加快5g網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度；要注重調動民間投資積極性。
04.30
中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（reits）試點相關工作的通知》以及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，表示“鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點”。
08.03
國家發(fā)改委發(fā)布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(reits)試點項目申報工作的通知》，標志著基礎設施reits試點項目申報將正式啟動。
在2020這個不平凡年里，從兩會期間發(fā)展新基建被正式寫入政府工作報告，到后續(xù)一系列基礎設施reits政策的出臺，再到地方政府跟進、專家解讀和媒體追捧，不難看出，國家對于新基建的重視程度。
這主要是因為，基于中國經濟面臨的嚴峻形勢，推動以5g網絡、數據中心、物聯(lián)網、人工智能等為代表的“新基建”投資正是促進中國經濟穩(wěn)定增長的最優(yōu)選擇。
2020年，隨著疫情全球大流行和中美關系持續(xù)緊張、經貿摩擦加劇，我國經濟遭受重大打擊，gdp同比下滑6.8%%uff0c環(huán)比跌幅9.8%%u3002在拉動經濟增長的三駕馬車中，消費的重要子行業(yè)汽車、餐飲和旅游都受到重創(chuàng)；疫情波及之下，盡管國內已大體恢復生產生活，歐美國家卻先后成為重災區(qū)，全球停擺導致我國出口承壓——訂單銳減、現(xiàn)金流斷裂、企業(yè)倒閉、員工失業(yè)……而2003年爆發(fā)“非典”，投資gdp增長貢獻率高達70%%uff0c可以預見，投資將成為穩(wěn)增長的關鍵驅動力。
此外，積極的財政政策和寬松的貨幣政策導致政府負債上升，僅靠政府財力已無法推動基礎設施建設的高速增長，因而迫切需要私人資本等社會資本作為基礎設施融資的重要來源。不動產投資信托基金（reits），作為一種直接融資工具，非常適合應用于在新基建中有較強不動產屬性的資產類型，比如數據中心和5g信號塔等。它把不動產的資產加工成等值的金融份額，由社會基金持有購買，再進入到資本市場流通。
事實上，美國從2007年開始就已經開始推動基礎設施reits；近年來，澳大利亞reits投資領域也已經從商業(yè)物業(yè)發(fā)展到包括基礎設施在內的更多的資產類型。在亞洲市場，印度已有數單基礎設施reits在推進之中。目前，在美國和亞洲市場比較成熟的“新基建”reits就是數據中心reits，這對中國基礎設施的證券化有著很強的借鑒作用。
六支純數據中心reits概述
據統(tǒng)計，自2004年第一支數據中心reit上市以來，全球共有6大純數據中心reits。其中，美國共有5支數據中心reits，分別為：equinix、digital realty、cyrusone、coresite 和qts realty dc reit；亞洲有且僅有1支數據中心reit，為新加坡keppel dc reit。
概況
截止美東時間2020年9月7日，6支純數據中心reits中，有兩家公司市值超過400億美元，即在美股上市的兩大數據中心巨頭equinix（eqix）和digital realty（dlr），市值分別為666.11億美元和402億美元，遠超其他幾支數據中心reits市值——cyrusone（89.7億美元）、coresite（56.8億美元）、qts realty（46.6億美元）、keppel dc（34.9億美元）。
400億美元市值是什么概念？目前中國市場最大的中立第三方idc服務商萬國數據的市值為118億美元，即相當于近4個萬國數據。
equinix作為全球數據中心行業(yè)的領頭羊，在全球26個國家擁有211個數據中心。同時，為了在14個國家提高產能，還有32個建設項目仍在進行中。
2020年第一季度，由于擴大了與zoom視頻通信公司、tiktok公司和颶風電氣公司的客戶關系，equinix的收入同比增長6%(%u6bd42019年第四季度增長2%)%uff0c達到14.5億美元。而市值僅次于equinix的digital realty第一季度收入為8.23億美元，比去年同期增長1%%uff0c比上一季度增長5%%u3002
組織形式
reits的組織形式分契約型和公司型兩種。
美國的數據中心reits以公司型為主，即數據中心公司整體上市，投資者作為reits公司股東委托管理層經營管理。reits的管理層持有一定數量的股權（10%%u5de6右）來降低道德風險。
新加坡數據中心reits則以契約型reits為主，即將單一物業(yè)項目置入spv后上市。契約形式的reits需要聘請外部管理人對信托資產進行管理，相比公司型的reits又多了一層委托代理關系。
營收模式
數據中心領域一般根據商業(yè)模式將項目分為整租(wholesale)，托管(colocation)以及聯(lián)網(interconnection)三類。數據中心reits主要通過租金和增值服務取得的收入為股東分紅。從reits的角度看，一般按照資產控制力的不同，還可以將項目類型進一步細化，進而使不同項目在reits中的受益程度不同（多見于年報）。
triple net/double net，core& shell（整租）租賃。triple net下，租戶支付租金、負責設施管理及所有與物業(yè)有關的支出；double net下，租戶支付租金、負責設施管理并滿足四項與物業(yè)有關的支出中的至少一項。（與物業(yè)有關的支出包括財產稅、日常維護支出、保險支出、機電設備換代等。）該模式下，idc服務商相當于僅提供前期開發(fā)服務及機房的租賃，相應根據提供的服務收取一定量租金或服務費?？蛻粢话銥闃I(yè)務體量較大，數據存儲量需求更高的云存儲或軟件服務商，比如微軟、亞馬遜、谷歌、蘋果等。整租類型客戶需求量大，自身也擁有較強的it與數據管理能力。此類租約時間較長，一般在5至15年。由于是長租約，企業(yè)的議價能力也較強，導致此類業(yè)務單位收入相對較低。租金一般為100至200美金每kw每月。但優(yōu)點是單體客戶需求大。
powered, core& shell（整租）租賃。相當于在triple net/double net租賃的基礎上，新增電力資源。
wholesale colocation（批發(fā)托管）租賃。除了前期開發(fā)、機房租賃、電力資源外，還額外提供服務器和其他關鍵任務it設備的托管服務及其他增值服務，一方面項目產生的費用一般由idc項目承擔，另一方面租金、服務費要遠高于以上兩類。
retail colocation（零售托管）租賃。服務與批發(fā)托管類似，但租期相比較短、租金、服務費相比較高。（后兩種托管租賃的收費涉及電費，又可以劃分為包電與租電分離兩種模式）。零售類客戶涵蓋各個領域的企業(yè)，例如美國銀行、麥當勞、沃爾瑪特等。其相對需求量小，租約時間短，一般在五年以內，客戶議價能力低。零售業(yè)類業(yè)務租金一般為250至500美金每kw每月。零售業(yè)務單位收入較高，利潤也較高，但由于租約時間短，到期存在不確定性。
聯(lián)網業(yè)務主要是基于托管業(yè)務的一種增值服務。數據中心reits為同一中心內不同租戶的設備之間提供物理連接（光纖），極大提高了數據在不同客戶服務器之間傳輸效率并降低了延遲。聯(lián)網業(yè)務門檻較高，需要reits擁有一定的客戶數量以及數據資源整合能力，所以利潤率非常高，可達到95%%u5de6右。中心按照所提供光纖的數量收費，費用約200至400美金每條每月。聯(lián)網業(yè)務主要客戶為無線通訊服務商，例如verizon、at&t、t-mobile等。
6支數據中心reits的營收結構不同。其中，equinix以利潤率較高的主機托管為主，85%%u7684收入來自于這項業(yè)務，剩余15%%u6765自于互聯(lián)業(yè)務，目前equinix在全球互聯(lián)業(yè)務中占比近50%%u3002
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數據來源：各公司財報、hoya capital，時間截止至2019年11月/12月
盡管數據中心reits可以將高定價的互聯(lián)業(yè)務轉化為自身的競爭優(yōu)勢，但超大規(guī)模的企業(yè)卻很難復制。
2019年，digital realty通過對interxion收購，顯著擴大了其互聯(lián)和托管業(yè)務，但其70%%u7684收入仍來自整租業(yè)務。