在現(xiàn)實(shí)生活中，針對(duì)房子進(jìn)行買賣，經(jīng)常會(huì)涉及到買賣不破租賃這個(gè)原則，很多房子在買賣之前往往會(huì)被租賃出去，那么買賣不破租賃原則什么意思？小編為大家整理了相關(guān)的法律知識(shí)，下面一起來看看吧，相信會(huì)對(duì)你有所幫助。
一、買賣不破租賃原則什么意思
買賣不破租賃的原則是私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。
二、買賣不破租賃原則的適用條件
所謂“買賣不破租賃”，是指在租賃房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對(duì)于該房的使用權(quán)，不因該房的買賣而受影響，房屋受讓人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！百I賣不破租賃”，是現(xiàn)代民法的一項(xiàng)重要制度，其要件是：
須有房屋租賃合同?！百I賣不破租賃”是租賃當(dāng)中特有的制度。因此，必須存在某項(xiàng)房屋租賃合同，才談得上“買賣不破租賃”。
須房屋已經(jīng)交付承租人使用?！百I賣不破租賃”僅就承租人而言，而對(duì)于買賣關(guān)系而言，出賣人向買受人承擔(dān)給付不能或權(quán)利瑕疵擔(dān)保問題，這與“買賣不破租賃”制度無關(guān)。
須房屋被買賣。即發(fā)生了以租賃房屋為標(biāo)的的買賣，該房的所有權(quán)由出賣人亦即出租人移轉(zhuǎn)到買受人手里。
三、什么是買賣不破租賃
買賣不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
以 案 說 法
2011年12月，經(jīng)中介介紹，鎮(zhèn)江市民邵xx與楊xx、滕xx達(dá)成房屋買賣協(xié)議，房屋價(jià)款60萬元，當(dāng)日給付購房定金2萬元，雙方約定于2012年4月20日交付房屋。實(shí)際上，在2011年5月，滕xx已將該房屋出租給顏xx，而且一租8年。顏xx一次性給付租金6萬元，但其未實(shí)際入住，房屋仍然是毛坯狀態(tài)。
合同簽訂后，邵xx陸續(xù)支付房款48萬元，并于2012年1月10日辦理了房屋過戶手續(xù)，但是過戶歸過戶，能不能實(shí)際交付又是一回事。2012年3月的一天，邵xx然接到法院協(xié)助執(zhí)行通知書和民事裁定書，要求其停止支付滕xx、楊xx應(yīng)收的房款，他這才意識(shí)到自己所購房屋有問題，便委托律師發(fā)出律師函，通知滕xx、楊xx不再支付剩余房款，且要求按照合同約定交付房屋，履行瑕疵擔(dān)保義務(wù)等。后又向法院起訴，要求實(shí)際交付房屋，清算水電氣等費(fèi)用，并賠償損失.“買房時(shí)中介說這個(gè)房子價(jià)格合算，還帶我去現(xiàn)場看了房子，是毛坯房，沒想到會(huì)存在租賃情況?！鄙踴x對(duì)無法實(shí)際取得房屋煩惱不已。
經(jīng)過審理，潤州法院根據(jù)買賣不破租賃的原則以及違約責(zé)任的有關(guān)規(guī)定，判決駁回邵xx要求交付房屋的請(qǐng)求，由楊xx支付違約金2.6萬元。
法 官 釋 法
買賣不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，就本案而言，在租賃期內(nèi)，因買賣發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但原租賃合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效!所以邵無雙要求實(shí)際交付房屋的訴訟請(qǐng)求是得不到法院支持的。同時(shí)滕大明、楊美華在簽訂房屋買賣合同時(shí)對(duì)邵無雙隱瞞該房已出租的事實(shí)，導(dǎo)致未能按約定交付房屋，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
法 官 提 示
法官提醒，廣大消費(fèi)者在購買房屋、汽車等大宗商品時(shí)，在查驗(yàn)商品所有權(quán)權(quán)屬證明的同時(shí)，盡可能查明該商品上是否存在抵押、質(zhì)押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利，避免不必要的麻煩。
以上就是小編為您介紹的關(guān)于買賣不破租賃原則什么意思的相關(guān)內(nèi)容，只要租賃發(fā)生在前，所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生在租賃期間，承租人有權(quán)以其是合法承租人，租賃期限未滿為由來對(duì)抗物的所有權(quán)人。如果你還有其他的法律問題，請(qǐng)及時(shí)咨詢律師處理，提供專業(yè)律師，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。