01 無(wú)效成本的定義
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本；
02 相關(guān)問(wèn)題
寫字樓辦公區(qū)風(fēng)管、水管、設(shè)備施工至末端，因招商后小業(yè)主裝修原因，重新定位、拆改、安裝；
03 案例
①項(xiàng)目概括：
總建筑面積359,049.00平方，其中住宅樓均為60層，建筑面積合計(jì)88,264.00平方米，寫字樓為68層，建筑面積合計(jì)為162,292.00平方米；商業(yè)購(gòu)物中心為4層，建筑面積為38,749.00平方米；地下室為3層，建筑面積為69,744.00平方米。
②合同概括：
③問(wèn)題描述：
合同界面“空調(diào)水系統(tǒng)，包括從辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)機(jī)盤管的冷凍水、冷凝水管道、閥門、電動(dòng)二通閥、保溫等；空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)，包括辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)管、風(fēng)閥、風(fēng)機(jī)盤管、回風(fēng)箱、風(fēng)口、保溫等；空調(diào)控制系統(tǒng)，包括辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)機(jī)盤管溫控器至風(fēng)機(jī)盤管及電動(dòng)二通閥之間的溫控器、控制線纜、線管等”
寫字樓辦公區(qū)域冷凍水、冷凝水管道、閥門、戶內(nèi)風(fēng)管、風(fēng)閥、風(fēng)機(jī)盤管、回風(fēng)箱及控制系統(tǒng)施工到區(qū)域末端，但因后期招商，小業(yè)主辦公區(qū)域裝修風(fēng)格、辦公區(qū)域人員密度影響等影響，導(dǎo)致配合小業(yè)主裝修，涉及風(fēng)管、水管大量拆改、重新定位、重新安裝及材料浪費(fèi)；
④無(wú)效成本：約百萬(wàn)元；
04 無(wú)效成本分析
1、定位及招商階段，定位及招商方面問(wèn)題，寫字樓辦公區(qū)與公共區(qū)域交樓標(biāo)準(zhǔn)，精裝修交樓還是毛坯交樓，小開間格局還是大開間格局，招商階段，沒(méi)有要求及引導(dǎo)，小業(yè)主入住后裝修布置，須結(jié)合整體機(jī)電平面布置，或是可增加送風(fēng)段管長(zhǎng)度避免拆改等措施；
2、設(shè)計(jì)階段，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)方面問(wèn)題，沒(méi)有結(jié)合后期裝修布置要求同步設(shè)計(jì)水管及風(fēng)管，空調(diào)主管和空調(diào)支管圖紙?jiān)O(shè)計(jì)均集中在辦公區(qū)域中間，導(dǎo)致后期主干管管道及設(shè)備大量拆改；
3、招標(biāo)階段，合同歸屬方面問(wèn)題，招標(biāo)階段界面討論沒(méi)有結(jié)合后期運(yùn)營(yíng)、招商需求，導(dǎo)致合同界面包含冷凍水、冷凝水管道、閥門、電動(dòng)二通閥、風(fēng)管、風(fēng)閥、風(fēng)機(jī)盤管、回風(fēng)箱、風(fēng)口、保溫等末端管線設(shè)備，后期管道及設(shè)備大量拆改；
4、施工階段，施工拆改過(guò)程中，大量風(fēng)管、水管等管線拆除，沒(méi)有系統(tǒng)的管理，導(dǎo)致?lián)p壞較多且損耗量較大，回風(fēng)箱、風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備拆除，雖然過(guò)程中施工單位辦理移交，但是實(shí)際項(xiàng)目竣工后，大量設(shè)備材料都無(wú)法找到；
05 解決思路
1、定位及招商階段，寫字樓辦公區(qū)及公共區(qū)域交樓標(biāo)準(zhǔn)，精裝修交樓還是毛坯交樓，小開間格局還是大開間格局，定位應(yīng)與設(shè)計(jì)相結(jié)合；招商階段，小業(yè)主入住后裝修風(fēng)格，須結(jié)合整體機(jī)電平面布置，招商應(yīng)與設(shè)計(jì)相結(jié)合，定位、招商、設(shè)計(jì)應(yīng)前置，緊密配合；
2、設(shè)計(jì)階段，空調(diào)水系統(tǒng)，辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)機(jī)盤管的冷凍水、冷凝水管道；空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)，辦公區(qū)域戶內(nèi)風(fēng)管、風(fēng)閥、風(fēng)機(jī)盤管等；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)主管（風(fēng)管及水管）應(yīng)靠近核心筒布置，避免管道集中在辦公區(qū)域中間位置，導(dǎo)致后期辦公區(qū)域內(nèi)因裝修拆改主干管；
3、招標(biāo)階段，合同歸屬方面，建議公共區(qū)域施工到末端，辦公區(qū)域留閥門至戶內(nèi)50cm，具體為：公共區(qū)域內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的全部安裝及調(diào)試工作，公共區(qū)域外的空調(diào)系統(tǒng)水管預(yù)留至戶內(nèi)50cm，并加裝截止閥，風(fēng)管預(yù)留至辦公區(qū)域各房間內(nèi)支管調(diào)節(jié)閥，走廊與辦公區(qū)域墻間的風(fēng)壓平衡管除房間內(nèi)風(fēng)口外其他全部完成；
4、施工階段，可預(yù)見性的后期拆改工程，要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，涉及后期拆改，需保護(hù)性拆除，且拆改工程量需施工單位、監(jiān)理單位、咨詢單位、項(xiàng)目部四方簽字確認(rèn)；涉及拆除后的管道、設(shè)備需移交公司資產(chǎn)管理部，后期項(xiàng)目重復(fù)利用，避免施工單位移交項(xiàng)目后，項(xiàng)目結(jié)束，材料丟失；
06 風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)措施