淺析《物權(quán)法》對建筑施工企業(yè)的影響
《中華人民共和國物權(quán)法》將于2007年10月1日開始實施，這部關(guān)系國計民生的法律將對建筑施工企業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響？建筑施工企業(yè)又應(yīng)該如何把握這些變化？如何避免可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險？在可能出現(xiàn)的法律糾紛中又如何處于主動地位？又該如何依法保護自身的合法權(quán)益？這些都將是廣大建筑施工企業(yè)所面臨的重要問題。
建筑施工企業(yè)是以建造房屋及其構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的企業(yè)?！段餀?quán)法》作為一部調(diào)整動產(chǎn)和不動產(chǎn)歸屬關(guān)系和利用關(guān)系的法律，與專門建造不動產(chǎn)的建筑施工企業(yè)有著較為密切的聯(lián)系?！段餀?quán)法》中的“相鄰關(guān)系”、“地役權(quán)”以及“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”等章節(jié)的法律條文對建筑施工企業(yè)將會產(chǎn)生較大影響?，F(xiàn)分述如下：
一、《物權(quán)法》第二章“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”對建筑施工企業(yè)的影響及其對策建議
1、不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的法律規(guī)定
《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外”。根據(jù)此規(guī)定，要取得包括房屋所有權(quán)或抵押權(quán)在內(nèi)的物權(quán)必須依法登記，才能受到法律的保護。
2、《物權(quán)法》第二章“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”對建筑施工企業(yè)的影響主要有以下幾個方面：
第一、《物權(quán)法》對以房屋抵工程款所產(chǎn)生的影響①
施工過程中，一些開發(fā)商在出現(xiàn)資金困難，暫時無法支付工程款的情況下，開發(fā)商往往會與建筑施工企業(yè)協(xié)商以房屋抵工程款。建筑施工企業(yè)在工程款催要無果時，也傾向于接受以房抵工程款的方案。以房抵工程款方案中涉及到兩個法律關(guān)系：工程施工合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系。但在實際履行中，往往是建筑施工企業(yè)將以房抵款的房屋再委托開發(fā)商銷售，以所得價款支付工程款。從物權(quán)法的角度分析，以房抵工程款從《物權(quán)法》及《合同法》的角度分析存在以下法律風(fēng)險：
風(fēng)險一：開發(fā)商折抵給建筑施工企業(yè)的商品房屬于期房，雙方簽訂的合同為商品房預(yù)售合同。在取得預(yù)售許可證之前簽訂的預(yù)售合同系無效合同，而且也無法到房管局登記備案，建筑施工企業(yè)的權(quán)益難以保護。
風(fēng)險二：開發(fā)商折抵給建筑施工企業(yè)的商品房作為在建工程，開發(fā)商為了貸款是否已經(jīng)將在建工程抵押給了銀行？根據(jù)《物權(quán)法》第191條第2款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”的規(guī)定，如果開發(fā)商以房抵款的房屋上存在抵押權(quán)，將會使建筑施工企業(yè)難以現(xiàn)實的獲得房屋所有權(quán)。
風(fēng)險三：建筑施工企業(yè)以房抵工程款目的不是獲得房屋所有權(quán)，而是通過出售商品房獲得工程款。在現(xiàn)實中，為了避免繁瑣的過戶手續(xù)和交易稅費，建筑施工企業(yè)通常并不要求房屋過戶，而是委托開發(fā)商或銷售公司銷售房屋，并由開發(fā)商與購房人簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商將收到的銷售款返還給建筑商。如果開發(fā)商不誠信，未將收到的銷售款支付給建筑施工企業(yè)，則建筑施工企業(yè)將面臨錢財兩空的危險。
風(fēng)險四：建筑施工企業(yè)與開發(fā)商達成以房抵款協(xié)議，則視為雙方重新達成還款協(xié)議，建筑施工企業(yè)將不能再行使工程款優(yōu)先受償權(quán)。
第二、《物權(quán)法》對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的影響
2005年7月10日全國人大常委會《物權(quán)法（草案）》公布后在建筑業(yè)界和法學(xué)理論界引發(fā)一場有關(guān)建筑施工企業(yè)重大權(quán)益的爭論：施工企業(yè)對自己所承建的工程是否具有留置權(quán)？也就是說，工程竣工后，如果業(yè)主不按合同支付工程款，施工企業(yè)是否可以不予交付工程？許多學(xué)者認為物權(quán)法應(yīng)設(shè)立施工留置權(quán)，以解決工程拖欠款問題。但于今年3月通過的《物權(quán)法》最終未規(guī)定施工留置權(quán)，從保護建筑施工企業(yè)的工程款來講是很遺憾的事。同時由于《物權(quán)法》的實施會對《合同法》286條款的理解與適用產(chǎn)生困難。