設(shè)計理念對成本的影響
在工作中，我發(fā)現(xiàn)在設(shè)計階段進行成本控制不是技術(shù)問題，可能也不是管理問題，主要是觀念問題，特別是這樣三個觀念：唯規(guī)劃論、唯建筑論、唯成本控制論。
1、“唯規(guī)劃論”
唯規(guī)劃論就是指嚴格按政府規(guī)劃主管部門批復的總體規(guī)劃要求，對于市場/客戶需求則不予關(guān)注或較少關(guān)注。
由于規(guī)劃主管部門批準的規(guī)劃條件是基于城市發(fā)展宏觀上考量的，沒有充分考慮市場競爭情況和土地的市場價值。在此情況下，完全按規(guī)劃條件完成產(chǎn)品設(shè)計，則既不能夠最大限度地實現(xiàn)土地的商業(yè)價值，也可能使產(chǎn)品趨于與競爭對手同質(zhì)。
如北京西部萬柳區(qū)域市場中的某項目，其西臨昆玉河和綠化帶，是區(qū)域市場中距離萬柳生態(tài)公園最近的一個項目，其地塊的自然景觀條件非常優(yōu)越，且項目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。但在該項目的總體規(guī)劃中沒有充分考慮自然環(huán)境優(yōu)勢，僅按傳統(tǒng)的板樓布局方式使樓座呈行列式排列。該項目的設(shè)計師在項目規(guī)劃時沒有認真推敲景觀資源，仍沿用了原有的規(guī)劃布局，導致項目中真正可觀賞昆玉河的戶型很少，和競爭對手相比沒有明顯的差異化競爭優(yōu)勢，最終項目以低價入市，銷售周期長，增加了財務成本，沒有形成品牌效應。
2、“唯建筑論”
唯建筑論是指不考慮區(qū)域市場的差異性，不是從項目目標定位出發(fā)而是完全從建筑技術(shù)的角度考慮設(shè)計方案。
很多開發(fā)商的設(shè)計控制力量薄弱，而且沒有聘請專業(yè)咨詢公司，一切以設(shè)計單位的方案為標準，設(shè)計人員根據(jù)自己的創(chuàng)作喜好編制設(shè)計方案，市場方向感不明確，靠推廣沒有市場基礎(chǔ)或?qū)嶋H地域基礎(chǔ)的概念來取勝，形成的產(chǎn)品與市場需求錯接，可銷售面積不能很好地挖掘，產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合不當?shù)龋瑥亩喾矫鏋楫a(chǎn)品走向市場創(chuàng)造了障礙，項目成本增高，總收益降低，使得項目收益不能達到最大化。目前，這種現(xiàn)象比較多見。
3、“唯控制造價”
設(shè)計和造價是矛盾對立的統(tǒng)一體，兩者有項目效益最大化這一共同目標，項目定位為建筑設(shè)計的導則，達到產(chǎn)品定位目標的最低投資為造價控制目標。
產(chǎn)品的定位是針對于客戶的，客戶導向不變，定位目標不能隨意改變，而造價的形成從立項到施工圖設(shè)計完成是一個多次計價的過程，隨著設(shè)計的逐漸深入，造價會逐步清晰，如設(shè)計突破限額，則需要調(diào)整設(shè)計方案來達到目標限額，這對于公共建筑產(chǎn)品或企業(yè)自用建筑來說行之有效，但對于以市場為導向的建筑產(chǎn)品則不能完全以造價的限額而遏制產(chǎn)品的設(shè)計目標，而是需要和建筑設(shè)計的需求密切協(xié)作，給予造價相應的調(diào)整。
影響設(shè)計成本的因素
我們從設(shè)計單位、業(yè)主單位兩個方面來識別影響設(shè)計階段成本的因素。
1、設(shè)計單位方面
（1）設(shè)計單位的設(shè)計理念和技術(shù)水平
建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、水電等專業(yè)設(shè)計在整個工程設(shè)計中相當重要，但個別設(shè)計單位不重視其重要性，以致增加了工程造價。
如某工程15層總建筑面積約2.6萬平方米，標準層平面布置基本為98m×19m的矩形，建筑設(shè)計單位為了效果在南側(cè)的7～13層挖去了32.8m×8.1m的樓板，14～15層樓面和屋面板在該處又基本恢復成標準層平面；結(jié)構(gòu)設(shè)計采用了跨度為49.2m的鋼絎架，以上2層的屋面采用鋼結(jié)構(gòu)梁柱，使用約180t的q345鋼材（未包括鋼骨梁河鋼骨柱鋼筋）；施工中鋼骨柱和鋼骨梁中的鋼筋穿越鋼梁的梁柱節(jié)點時非常困難，使用約7t的節(jié)點板，不但成本造價高，而且影響了工程進度。
（2）設(shè)計人員缺乏成本造價控制意識
設(shè)計的保守浪費造成了巨大的建造浪費。目前的建筑設(shè)計人員，大多存在“技術(shù)情結(jié)”，普遍存在“懂技術(shù)、重技術(shù)，輕成本、輕造價”的不正確意識。往往從“技術(shù)上可行，安全上保險，質(zhì)量上可靠”出發(fā)，設(shè)計中“層層附加保險系數(shù)”、“算不清，加鋼筋”及“肥梁、胖柱、密筋、厚板、深基礎(chǔ)”等現(xiàn)象司空見慣；甚至以傳統(tǒng)的規(guī)范標準為由，拒絕接受科學的、合理的、經(jīng)濟可行的優(yōu)化措施。
據(jù)統(tǒng)計，普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤，有的甚至超過180公斤，而國外設(shè)計的88層的上海金茂大廈用鋼量僅127公斤/平方米。這里面有客觀原因(如設(shè)計人員由于水平所限，采用了不屬最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形式)，也有主觀原因，如設(shè)計人員為“保險”起見，往往加大截面，提高混凝土標號，超量配筋等，這些都造成了建造成本的浪費。
（3）設(shè)計單位和設(shè)計人員責任不明確
設(shè)計單位和設(shè)計人員對成本控制的責任缺失是設(shè)計成本控制不佳的原因之一。因為設(shè)計人員必須要對建筑設(shè)計的安全性負終身責任，而設(shè)計的成本造價與設(shè)計單位和設(shè)計人員無直接聯(lián)系，設(shè)計人員對任何成本造價的增加、資金的損失和建造的浪費漠不關(guān)心，造成設(shè)計人員為逃避設(shè)計責任，層層加大設(shè)計安全保險系數(shù)，增大成本造價。
2、業(yè)主方面
（1）設(shè)計目標不明確
業(yè)主往往只關(guān)注投標單位讓利、招投標中投標價越低越好等，對設(shè)計與造價、設(shè)計與施工之間的關(guān)系認知不夠，意識不到設(shè)計工作對于項目建設(shè)的巨大影響。
業(yè)主缺乏相應的專業(yè)知識，對項目應達到的目標及相應的功能要求也不明確，隨意性大，很難對設(shè)計方案提出設(shè)計優(yōu)化方面的意見，只關(guān)注出圖時間。同時，業(yè)主在選擇方案設(shè)計中，又特別看重形式，將成本經(jīng)濟指標放在一邊。
（2）設(shè)計進度安排不合理
目前，開發(fā)商（業(yè)主）看重短期效益，片面追求項目建設(shè)進度，隨意壓縮設(shè)計時間，使得設(shè)計管理處于尷尬境地。很多開發(fā)商拿到土地后，恨不得一夜之間把小區(qū)造好，措施之一就壓縮設(shè)計周期。
設(shè)計時間是保證設(shè)計質(zhì)量的前提，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入大、市場風險高、銷售壓力大，開發(fā)商出于回收資金的壓力往往片面追求項目的營建周期，不合理地壓縮設(shè)計時間，經(jīng)常出現(xiàn)方案設(shè)計周期過長而導致施工圖設(shè)計周期較短，設(shè)計單位后期加班加點的現(xiàn)象，正所謂“欲速則不達”，時間的緊迫性限制設(shè)計師對設(shè)計問題的深度思考與解決，設(shè)計質(zhì)量得不到保障，因此設(shè)計質(zhì)量問題難免頻頻出現(xiàn)。
（3）只重視施工階段而不重視設(shè)計階段
開發(fā)商普遍對項目施工階段比較重視。他們普遍存在的一個錯覺是：工程成本主要含在施工階段的“一磚一瓦”中，加強工程施工監(jiān)控，就可大量降低成本。為了做到這一點，開發(fā)商經(jīng)常費盡心血，采取多種措施，例如加強預算審查，安排施工全過程材料采購的監(jiān)控。為了訂購“便宜”的材料，開發(fā)商親自出馬去“貨比三家”等等。然而，項目結(jié)束，大樓建成之際，開發(fā)商清點“戰(zhàn)果”，卻往往發(fā)現(xiàn)一番心血并沒有使成本造價有多少下降。因為開發(fā)商忽視了對設(shè)計階段的目標成本控制，很少或幾乎不對設(shè)計單位進行目標成本造價設(shè)計限額約束。
由上可見，房企要想在競爭中生存，必須嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本造價，特別是應在規(guī)劃設(shè)計階段，從各規(guī)劃及建筑、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、給排水、供配電等各專業(yè)入手，從各個環(huán)節(jié)入手，運用專業(yè)知識，嚴格控制成本，要像擠海綿一樣地把所有成本鏈中多余“水份”擠出來，盡量節(jié)約每一分錢，才能創(chuàng)造更大的項目價值和利潤。
據(jù)權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)揭示，地產(chǎn)項目的建造成本中平均83%為有效費用，其余的17%均是無效費用，而其中施工階段可以控制的部分不足無效成本的10%。
案例一：隱形浪費的消除
某設(shè)計公司完成的600萬平米住宅小區(qū)建設(shè)項目，僅鋼筋購置費一項用資3.42億元，經(jīng)驗測算用鋼指標較大，超出經(jīng)驗估值。業(yè)主解除了合同設(shè)計單位后重新委托一家資質(zhì)、信譽、能力良好的設(shè)計單位，其結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計人員優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案，精心結(jié)構(gòu)計算，完成的結(jié)構(gòu)設(shè)計成果經(jīng)造價咨詢機構(gòu)詳細計算鋼筋用量，鋼筋購置費1.98億元，僅用鋼資金一項就節(jié)省建設(shè)投資1.44億元。該開發(fā)商支付了設(shè)計公司1800萬元設(shè)計費用，避免了1.44億元（相當于8倍設(shè)計費）的隱性投資浪費——類似于水電管線的非合理布置，“肥梁胖柱”的混凝土用量增加，不科學的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計，非簡約式的采暖系統(tǒng)布局，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)方案中的非必要超挖，用電負荷的超功能計算，建筑用材的不當選取等。諸多“隱性浪費”在建筑設(shè)計中隨處可見，而這種“隱性浪費”很難被人們發(fā)現(xiàn)，也不會引起人們的足夠重視。
在竣工驗收座談會上，負責項目前期開發(fā)的人員感慨地說：設(shè)計費用在建筑安裝工程成本中占有很小的百分比，而正是這占有很小百分比的設(shè)計單位去完成全過程的建安設(shè)計成果，過度壓低設(shè)計費用，過短的設(shè)計周期，挫傷了設(shè)計師的創(chuàng)作熱情，擠掉了設(shè)計師的設(shè)計優(yōu)化時間，換回了數(shù)倍設(shè)計費用等值的“隱性浪費”。
案例二：絕對值高出3億元
某房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，總體規(guī)劃審批后根據(jù)開發(fā)商的資金條件，分兩期設(shè)計、建設(shè)與銷售：一期32萬平米，二期20萬平米。一期開盤后銷售狀況不好，大多客戶反映戶型問題，施工質(zhì)量問題，使用功能與平面布局不協(xié)調(diào)等等。開發(fā)商更換了設(shè)計單位，重新委托二期設(shè)計工程項目，該設(shè)計單位選派了最強設(shè)計人員組成專項設(shè)計小組，認真研討和總結(jié)一期項目設(shè)計失敗的教訓，通過一系列的精心組織、精心設(shè)計、精心計算，最終完成的設(shè)計成果在整體建設(shè)標準不低于一期基礎(chǔ)上呈現(xiàn)良好狀態(tài)。一期項目建造投資浪費9600萬元（較經(jīng)驗值）；二期項目建造投資較一期節(jié)省6000萬元；二期銷售收入高出一期1500元/平米，絕對值高出3個億。
以上案例證明，合理優(yōu)化的建筑設(shè)計不但可以節(jié)約項目造價成本，還可以為開發(fā)商創(chuàng)造溢價價值，對建筑規(guī)劃設(shè)計來說，設(shè)計是生產(chǎn)力，設(shè)計是價值、利潤的創(chuàng)造與奉獻者。