買賣宅基地上的房屋無(wú)合同拆遷補(bǔ)償應(yīng)歸誰(shuí)
案情介紹
李先生家在某鎮(zhèn)某村，和李先生的叔叔一家原先是隔壁鄰居，后來(lái)因?yàn)槔钕壬氖迨遄錾鈷炅它c(diǎn)錢，在鎮(zhèn)上購(gòu)買了商品房，家里的房子要處理掉，正好李先生的父親想買下來(lái)，所以1995年李先生的父親從李先生的叔叔處購(gòu)買了一處宅基地及上面的房屋，但是由于李先生的父親和叔叔是親兄弟，所以也就沒(méi)有留下任何憑據(jù)，老兄弟兩個(gè)商量的一下，房?jī)r(jià)8萬(wàn)，三年付清，房屋隨即就交給李先生父親一家了，2006年聽聞要拆遷了，這是大家盼了多少年的好事情，可以改善居住環(huán)境了，這是大家夢(mèng)寐以求的事情，而且都聽說(shuō)補(bǔ)償不低的，這讓李先生一家更是高興，2006年6月份，村里面開始有動(dòng)遷公司的人進(jìn)來(lái)了，問(wèn)到他們家的時(shí)候，把情況跟動(dòng)遷公司的人講了一下，動(dòng)遷公司的人說(shuō)“我們是看宅基地證的，證上登記的是誰(shuí)我們跟誰(shuí)簽協(xié)議，至于你們錢怎么分我們不管。”李先生的父親找到李先生的叔叔后研究，沒(méi)想到李先生的叔叔不承認(rèn)曾經(jīng)把自己的房子賣給李先生父親的事實(shí)。只說(shuō)把自己的房子出租給李先生的父親，租金6萬(wàn)，分三次支付。
李先生的父親將李先生的叔叔告到法院，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同的事實(shí)且合法有效，并請(qǐng)求法院判令原告得到拆遷補(bǔ)償款。
本案經(jīng)過(guò)三次庭審，法院最終判令買賣行為合法有效，150萬(wàn)動(dòng)遷款歸原告所有。
代理律師意見：
一、本案被告將系爭(zhēng)房屋出售給原告一家的事實(shí)是非常清楚而且毋庸置疑的。
1、該房屋自1995年就交付給原告一家使用的事實(shí)是清楚的，這一點(diǎn)被告也無(wú)法否認(rèn)，從1995年至今已經(jīng)超過(guò)14年了，這12年中是原告一家對(duì)該房屋進(jìn)行的裝修維護(hù)，也是原告一家在該房屋內(nèi)居住使用。
2、6萬(wàn)多元的購(gòu)房款早已經(jīng)支付給了被告，只是由于原告和被告的這樣親戚關(guān)系，所以當(dāng)初才沒(méi)有留下簽字的字據(jù)。但是這節(jié)事實(shí)是存在的，而且有錄音為證。
3、原告和被告的房屋買賣行為，整個(gè)某村民都是清楚的，而且該村村民委員會(huì)也是非常清楚的，因此才肯在證明上蓋章確認(rèn)，原告認(rèn)為村委作為村集體的管理部門，其出具的證明是當(dāng)然有效的，當(dāng)然原告也希望法官能夠到居委會(huì)到村里面去調(diào)查，去核實(shí)。
4、所謂租借一說(shuō)不合常理，先不論原告提供的錄音中被告多次提到了將房屋出售給原告的事實(shí)，單就租借一事本就不符合常理，原告自己有房子住，而且原告一家足夠居住，因此不會(huì)再租其他人的房屋，而且十年8萬(wàn)元，也是不可能，因?yàn)?995年的房?jī)r(jià)鎮(zhèn)上的商品房也不過(guò)就是7到8萬(wàn)的樣子，甚至更低，原告不可能每年花幾千元租一套農(nóng)村的房子，這顯然不符合邏輯。
5、租借一說(shuō)顯然是被告在此顛倒是非，顯然是被告被利益沖昏頭腦，向法庭做出的虛假陳述，房屋買賣一事不僅原告被告清楚，整個(gè)村的人都清楚，本場(chǎng)訴訟整個(gè)村甚至外村的人都在關(guān)注，如果被告依靠編造事實(shí)而獲取不合法的利益，原告相信被告如何面對(duì)鄉(xiāng)里相親。
原告始終認(rèn)為，應(yīng)該還原事實(shí)真相，如果事實(shí)沒(méi)有辦法查清，那么公證的判決就無(wú)從談起。
二、原告和被告之間的買賣協(xié)議是否成立是否有效。
這個(gè)問(wèn)題也是無(wú)法回避的問(wèn)題，因?yàn)檫@直接關(guān)系到動(dòng)遷款的分割。原告對(duì)這個(gè)問(wèn)題的觀點(diǎn)是協(xié)議依法成立并且有效。
1、房屋買賣合同是成立的?！逗贤ā返?7條明確規(guī)定“應(yīng)當(dāng)采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行了主要合同義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”這個(gè)條款再明白不過(guò)的說(shuō)明了盡管本案中原告和被告沒(méi)有簽訂書面的協(xié)議，但是由于雙方的合同義務(wù)都已經(jīng)履行完畢，而且雙方均已經(jīng)接受，因此房屋買賣協(xié)議是依法成立的。
2、房屋買賣合同是有效的。本案房屋交易的標(biāo)的是宅基地上的房屋，有其特殊性，國(guó)家對(duì)于宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制，但是需要特別的強(qiáng)調(diào)的是法律并沒(méi)有禁止宅基地買賣，沒(méi)有任何一條法律規(guī)定宅基房屋禁止買賣，只不過(guò)法律對(duì)于宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制，要求房屋的購(gòu)買方和出售方均應(yīng)當(dāng)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因?yàn)檎厥遣荒芟虮炯w經(jīng)濟(jì)組織以外流轉(zhuǎn)的。
對(duì)于這一點(diǎn)可以從一下法律規(guī)定中的到明確的答復(fù)
《土地法管理法》第62條規(guī)定中明確“農(nóng)村村民出賣出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)”，該規(guī)定明確了農(nóng)村村民可以出賣宅基地房屋的事實(shí)。
《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”
《物權(quán)法》第155條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”
上述物權(quán)法的規(guī)定也同樣明確了一個(gè)事實(shí)就是法律并沒(méi)有禁止宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓，
三、系爭(zhēng)房屋所有的動(dòng)遷款包括宅基地的動(dòng)遷款均應(yīng)該由原告享有。
1、剛才原告多方面論述了本案系爭(zhēng)房屋買賣行為合法有效，主要是說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，合法的買賣行為土地和房屋是不可分的，有誰(shuí)聽說(shuō)過(guò)正常的房屋買賣僅買了房屋而沒(méi)有買土地，我們國(guó)家規(guī)定地隨房走，或者房隨地走，房屋買賣行為有效，那么土地當(dāng)然也屬于買受方這是非常明白的道理。否則那買賣行為的有效性體現(xiàn)在哪里？
2、原告在系爭(zhēng)房屋動(dòng)遷中獲得的補(bǔ)償與本案無(wú)關(guān)。
認(rèn)定原告和被告房屋買賣行為有效就會(huì)造成原告擁有兩塊宅基地的說(shuō)法是錯(cuò)誤的，一方面法律并沒(méi)有規(guī)定如果買賣的結(jié)果是兩塊宅基地那么買賣就是無(wú)效的，另一方面原告家中也不會(huì)出現(xiàn)兩塊宅基地的結(jié)果，因?yàn)樵嬖鹊恼厥窃?0年代初分配的，當(dāng)時(shí)原告的兩個(gè)女兒都沒(méi)有成家，現(xiàn)在兩個(gè)女兒都成家了，都需要土地建房，而且他們的戶口也都在本集體經(jīng)濟(jì)組織，所以以兩塊宅基地不符合政策為由否定買賣的效力是沒(méi)有法律依據(jù)的。
四、將所有動(dòng)遷款支付給原告并不損害被告的權(quán)益。
該宅基地被告已經(jīng)出售給了原告，那么出售后被告就不應(yīng)當(dāng)享有該房屋的任何權(quán)利，也沒(méi)有任何居住和使用權(quán)，那么拆遷安置也就不應(yīng)該再安置一個(gè)對(duì)于被拆遷房屋沒(méi)有任何權(quán)利的人，對(duì)于失去宅基產(chǎn)生后果，被告應(yīng)該有充分的預(yù)計(jì)，房屋賣出后當(dāng)然不能再享受任何權(quán)利。
本案是一起非常典型的農(nóng)村房屋買賣后動(dòng)遷的案例，類似情況非常多，也很有代表性，希望通過(guò)本案的審理給類似的案件處理確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。