地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流線，是用圖紙進(jìn)行還原實(shí)物的流線，圖紙的準(zhǔn)確性、正確性、全面性以及綜合性直接決定了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)、進(jìn)度、安全和質(zhì)量，之所以圖紙如此之重要，所以圖紙也是極其容易出現(xiàn)紕漏的地方，甚至?xí)?lái)無(wú)法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱之為甲方，相對(duì)應(yīng)與設(shè)計(jì)相關(guān)的單位稱之為乙方，甲乙雙方在行業(yè)之中的對(duì)立和沖突在一些自媒體中被無(wú)限的放大，乙方經(jīng)常吐槽甲方善變多情，甲方也經(jīng)常吐槽乙方“給你們擦屁股不停”，雙方如若沒(méi)有利益瓜葛，顯然會(huì)演變成一場(chǎng)敵我勢(shì)力的斗爭(zhēng)場(chǎng)。
自2018年后，地產(chǎn)大形勢(shì)開(kāi)始變得更加微妙，快周轉(zhuǎn)不再，賺快錢不再房地產(chǎn)矛盾被日益放大；自2020年以后，地產(chǎn)五條紅線、土地集中招拍掛更加加劇了地產(chǎn)現(xiàn)金流的緊張，當(dāng)所有的問(wèn)題都集中于生存和死亡這個(gè)問(wèn)題時(shí)，地產(chǎn)的矛盾會(huì)更加激化，地產(chǎn)的內(nèi)卷會(huì)更加的嚴(yán)重，地產(chǎn)與乙方的對(duì)抗會(huì)更加的明顯，這都是錢荒鬧的。
地產(chǎn)進(jìn)入管理時(shí)代，地產(chǎn)對(duì)精細(xì)化的管理需求以及人員極簡(jiǎn)管理的矛盾會(huì)體現(xiàn)得更加淋漓盡致，一方面圖紙?jiān)O(shè)計(jì)更加需要精細(xì)化以滿足低利潤(rùn)的成本管控需求，一方面甲方人員縮編帶來(lái)的管理問(wèn)題也會(huì)更加突出，人員可以一專多能，但人員精力卻無(wú)法成倍增長(zhǎng)，甲方人員管理缺失或者不全也會(huì)增加圖紙犯錯(cuò)誤的可能性。
圖紙問(wèn)題來(lái)自哪里？
作為地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理十年的老狗，從畢業(yè)至今一直在與圖紙進(jìn)行打交道，吃過(guò)的虧、填過(guò)的坑、埋過(guò)的雷、受過(guò)的傷已經(jīng)無(wú)法與言語(yǔ)描述，這就是這個(gè)工作帶來(lái)的喜怒哀樂(lè)，每天都不一樣，每天都很有意義。
圖紙的問(wèn)題來(lái)自哪里？
（一）甲方端：
（1）從拿地測(cè)算開(kāi)始，設(shè)計(jì)便會(huì)啟動(dòng)，設(shè)計(jì)的依據(jù)是政府要求、拿地條件、周邊地質(zhì)情況、規(guī)范和當(dāng)?shù)匾?guī)范要求依據(jù)等等，如果開(kāi)發(fā)商在拿地之前無(wú)法準(zhǔn)確鎖定設(shè)計(jì)條件，那么設(shè)計(jì)啟動(dòng)便是錯(cuò)誤的開(kāi)始，圖紙便也是錯(cuò)誤的，這種錯(cuò)誤直接影響到拿地，是開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)的圖紙問(wèn)題。
【案例】以甲方為主導(dǎo)的設(shè)計(jì)前置
當(dāng)?shù)卣谝?guī)劃指標(biāo)、代建、拆遷、限高、綠地率、容積率、停車配比、配套、綠建、裝配式等政策上的特殊要求。
上述要求均對(duì)方案的排布及成本增量有顯著影響，明確上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)成本測(cè)算的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。所以拿地階段的風(fēng)險(xiǎn)管控極其重要，對(duì)成本的影響以千萬(wàn)來(lái)記取，打通各個(gè)部門的權(quán)責(zé)，讓所有部門參與到拿地階段的風(fēng)險(xiǎn)梳理顯得非常重要，為此碧桂園下發(fā)《規(guī)劃專業(yè)-前置條件一覽表》，讓各個(gè)部門都參與到前期的風(fēng)險(xiǎn)排查中，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)梳理的責(zé)任和權(quán)利。
（2）開(kāi)發(fā)商定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致圖紙修改反反復(fù)復(fù)。
地產(chǎn)設(shè)計(jì)并不是任由設(shè)計(jì)單位憑空發(fā)揮，而是基于開(kāi)發(fā)商定位條件下的設(shè)計(jì)，圖紙的繪制亦是開(kāi)發(fā)商思維的“圖紙化”，在拿地階段第一次定位如若出現(xiàn)較大偏差，如客群定位失敗會(huì)導(dǎo)致戶型變化、成本適配、立面等等出現(xiàn)較大偏差，定位出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)導(dǎo)致圖紙的修改較大，甚至出現(xiàn)顛覆性的修改。
設(shè)計(jì)并不是無(wú)源之水無(wú)本之木 項(xiàng)目定位是設(shè)計(jì)最根本的“故事線”！！
設(shè)計(jì)只有讀懂了定位，才能設(shè)計(jì)出符合營(yíng)銷的產(chǎn)品。
（變更原因）
（3）基于開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)需求，搶工期帶來(lái)的圖紙變化。
高周轉(zhuǎn)下，圖紙的進(jìn)度直接耽誤著下一步的預(yù)售時(shí)序，開(kāi)發(fā)商有時(shí)候會(huì)平衡搶工期、搶預(yù)售帶來(lái)的現(xiàn)金流影響與政府罰款之間的利弊，有時(shí)候?yàn)榱藫尃I(yíng)銷三大件的展示，不得不進(jìn)行提前搶工，這就導(dǎo)致實(shí)際的圖紙與報(bào)批報(bào)建過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，這種偏差有時(shí)候也是極度危險(xiǎn)的，甚至帶來(lái)不可挽回的損失，這是開(kāi)發(fā)商決策問(wèn)題，與乙方單位并沒(méi)有多大的關(guān)系。
【案例】案例來(lái)源網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載
定位變化引起會(huì)所精裝修標(biāo)準(zhǔn)大幅提升，精裝修面積也增加較多。
定位變化引起的結(jié)構(gòu)拆改費(fèi)用：
由于定位變化及對(duì)室內(nèi)效果的追求，在結(jié)構(gòu)已封頂?shù)那闆r下仍對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了較多修改，砸掉已澆好的鋼筋混凝土頂板，改裝鋼結(jié)構(gòu)穹頂，造成土建成本增加約240萬(wàn)元；
（二）乙方端：
（1）對(duì)開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)要求置之不理、誤讀
從前期定位策劃、設(shè)計(jì)各種任務(wù)書要求以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于品質(zhì)的設(shè)計(jì)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)偏差，甚至完全不顧甲方設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)要求，任由圖紙偏離甲方定位需求、成本適配需求等，導(dǎo)致甲方發(fā)現(xiàn)時(shí)還若有其事的說(shuō)“我以為……”“我覺(jué)得……”的現(xiàn)象層出不窮。
（2）唯甲方馬首是瞻，答應(yīng)甲方的一切要求
在推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度時(shí)甲方會(huì)提出一些無(wú)理的需求，甚至?xí)霈F(xiàn)一些違反規(guī)范的要求，乙方單位在配合時(shí)為了“搞好合作關(guān)系”，一切聽(tīng)從甲方的設(shè)計(jì)指令，導(dǎo)致出現(xiàn)各種非合理的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，等項(xiàng)目建成驗(yàn)收后被發(fā)現(xiàn)，依然若無(wú)其事的說(shuō)“當(dāng)初甲方這么要求的”。
甲方有時(shí)候基于自身考慮，甚至有些甲方不專業(yè)，會(huì)發(fā)出一些錯(cuò)誤設(shè)計(jì)指令，這時(shí)候設(shè)計(jì)單位需及時(shí)提出設(shè)計(jì)的不合理性及設(shè)計(jì)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)供甲方判斷，而不是“好的”“可以”來(lái)應(yīng)對(duì)甲方的要求，對(duì)于設(shè)計(jì)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)計(jì)指令，甲方應(yīng)該具有知情權(quán)和判斷的能力，這點(diǎn)對(duì)于很多設(shè)計(jì)單位做不到讓甲方知情，這是一個(gè)極大的問(wèn)題。有時(shí)候給甲方預(yù)知問(wèn)題，比給甲方解決問(wèn)題重要的多的多。
（3）圖紙交圈不嚴(yán)密，設(shè)計(jì)不專業(yè)，錯(cuò)漏空缺
一套圖紙參與人數(shù)眾多，所涉及專業(yè)也較多，項(xiàng)目交叉也非常多，而且設(shè)計(jì)周期較短，報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)施工同步展開(kāi)的三邊工程帶來(lái)的圖紙問(wèn)題依然嚴(yán)峻。
圖紙?jiān)谠O(shè)計(jì)單位內(nèi)部交圈以及圖紙?jiān)诩追胶鸵曳浇蝗^(guò)程中，很難面面俱到，對(duì)于核心參數(shù)的嚴(yán)謹(jǐn)性是無(wú)法容忍錯(cuò)誤的，如總圖指標(biāo)、甲方配置需求這種關(guān)乎項(xiàng)目的重大內(nèi)容。但這么多年下來(lái)，對(duì)于核心內(nèi)容控不住，非核心內(nèi)容錯(cuò)漏空缺的圖紙問(wèn)題，依然問(wèn)題愈來(lái)愈而嚴(yán)重。
【案例】
前幾年的一個(gè)項(xiàng)目，報(bào)批報(bào)建了將近9個(gè)月，圖紙出了無(wú)數(shù)版，最終在焦慮緊張、興奮中批過(guò)的方案，進(jìn)入施工圖后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目總圖定位標(biāo)注失誤，如下圖：
以一單體為例
后經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)，方案設(shè)計(jì)階段總圖定位均根據(jù)日照微調(diào)過(guò)，但設(shè)計(jì)單位忙中出亂，最終坐標(biāo)未進(jìn)行更新導(dǎo)致全部樓棟坐標(biāo)標(biāo)注偏差1~2米，但萬(wàn)幸的是樓棟位置是正確的，現(xiàn)場(chǎng)并沒(méi)進(jìn)行施工。
（4）圖紙版本管理帶來(lái)的失控
項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建時(shí)間短，設(shè)計(jì)條件輸入多，圖紙版本變化快，交圈慢；圖審意見(jiàn)修改內(nèi)容多，圖紙不交圈；甲方內(nèi)審提出意見(jiàn)多，修改量大；顧問(wèn)單位優(yōu)化意見(jiàn)多，抗性大，修改內(nèi)容多。甲方和乙方設(shè)計(jì)人員頻繁換崗，導(dǎo)致圖紙管理問(wèn)題。
種種因素都會(huì)導(dǎo)致圖紙一遍遍得修改，到最后都不知道按哪版圖紙進(jìn)行施工了，這種風(fēng)險(xiǎn)也層出不窮，難！