很多人眼里報批報建的工作不過就是吃吃喝喝，請客送禮，其實不然，報批報建工作絕非如此簡單。
很多人以為報建不就是掌握很多人脈關(guān)系，熟人多而已，沒有什么技術(shù)含量。其實不然，報建需要掌握的基礎(chǔ)知識很多。
很多時候沒有熟人，沒有關(guān)系，也不代表做不來報建工作。人脈資源這些東西，其實人都是講感情的，一回生二回熟，要建立也不難，要破壞人脈關(guān)系也很簡單。
很多人以為，政府門難進臉難看，里面工作人員整天悠閑沒事做，喝茶看報紙過一天，其實不然。就我接觸的深圳各個政府職能部門，日常工作也很多，都很忙;門好進、臉也好看，有問題的文審批起來就比較難。
畢竟時代不同了，政府變成了服務(wù)型政府，但是法律規(guī)章政策制度也完善了很多，大家法律意識提高了很多，不再為了點繩頭小利為開發(fā)商冒大風(fēng)險。
因此，遇到報建難題就需要相應(yīng)的技巧。
01外在因素
1、外表整潔，干凈利落。曾見過染黃毛的小年輕帶耳環(huán)前去政府報文，總感覺那里格格不入。
2、避免不良習(xí)慣。有些人不論到那個辦公室都喜歡隨手一支煙，自以為是交際融入的好手段，但并不是每個人都喜歡吸二手煙;還有人中午喝酒，酒氣濃厚。
3、接地氣，不要過于西裝革履，與眾人格格不入。低檔西裝感覺賣推銷業(yè)務(wù)員，高檔西裝，又感覺比領(lǐng)導(dǎo)奢華氣派，這些都不適合做報建。當(dāng)然也比較忌諱女人穿著比較暴露跑報建。
4、態(tài)度真誠、既不要低聲下氣、更不要高冷拒人千里之外。即便相關(guān)事情存在瑕疵問題，也沒必要低聲下氣。
5、經(jīng)常站政府、站領(lǐng)導(dǎo)角度立場考慮問題。政府領(lǐng)導(dǎo)也有其難處，對于市場主體而言，法無明文規(guī)定即可為，但是對政府領(lǐng)導(dǎo)而言，法無明文規(guī)定不可為。
02內(nèi)在因素
1、基本的相關(guān)報建周邊的政策要熟悉，除了更新、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)外，住建、工信經(jīng)促、發(fā)改、環(huán)保水務(wù)、城管等都要有所了解。
起碼知道上述職能部門的職責(zé)及機構(gòu)設(shè)置。涉及房產(chǎn)城市更新相關(guān)的政策又有哪些?遇到問題起碼知道大概是哪個部門的職責(zé)，可以去哪個科室咨詢。
2、政策具有延續(xù)性特點、要充分了解其來龍去脈，了解其立法目的，出臺背景，條款設(shè)立的思路。
例如我們深圳的城市更新政策最早的來源?立法目的是什么?期間經(jīng)過幾次的微調(diào)?微調(diào)的原因又是什么?相關(guān)新設(shè)立或撤銷的條款其背后的思路是什么?
一旦對其有個基本全面的理解，對目前政策的研究解析能力及對今后政策的研判性都將大為提高，也不需要各個條款都要背熟了。
3、基礎(chǔ)的法律常識要了解，法律層級從憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章及地方政府規(guī)章、規(guī)范性文件等從高至低。
這就涉及到法的效力位階問題。在法的位階中處于不同或相同的位置和等級，其效力也是不同或相同的;下位法不得與上位法的規(guī)定相抵觸;同位法之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。
在一般法和特別法的效力問題方面，法理上適用的是"特別法優(yōu)于一般法"的原則。在新法和舊法的效力問題方面，法理上適用的是"新法優(yōu)于舊法"的原則。
據(jù)此，可以根據(jù)相關(guān)文件政策法律的位階判定相關(guān)政策的適用性。
4、橫向方面，了解各個街道、各區(qū)、其他市縣政策。
比如關(guān)于集體資產(chǎn)備案相關(guān)的政策，市里有市里政策，各個區(qū)也有相應(yīng)的土政策。
如果能對其有較為深入的理解，在相關(guān)區(qū)政策征求意見的時候，我們可以結(jié)合各個區(qū)的政策針對性的提出相關(guān)建議;可以在面臨經(jīng)辦人或領(lǐng)導(dǎo)對政策具體條款解讀不一的時候，適時結(jié)合其他區(qū)的政策提出有力的說明，加大說服力度。
5、縱向方面、了解國家、省部、市縣及各個上級職能部門對相關(guān)政策的規(guī)定。
比如相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)則方面，省里部里相關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)則是什么?深圳市的建筑設(shè)計又有哪些細化和不同?為什么會有細化和不同之處?無非是為了更好結(jié)合深圳實際。
知道這些不同，就知道深圳有關(guān)政府部門考慮問題的思路，據(jù)此可以完善或者說投其所好更好的符合政府有關(guān)部門的條件，更快取得相關(guān)手續(xù)。
6、了解地方政府和各個職能部門機構(gòu)改革、設(shè)立的歷史。
比如寶安縣撤銷、深圳特區(qū)建立、關(guān)外各個區(qū)成立的歷史，各個街道的設(shè)置歷史，規(guī)劃國土分離及合并等等。
相關(guān)政府及機構(gòu)設(shè)置的歷史，其實就是深圳規(guī)劃國土管理制度一步一步演化的歷史，從中我們可以了解很多歷史遺留的情況及解決問題的思路。
7、了解相關(guān)技術(shù)規(guī)范，比如深《圳城市規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則》、《深圳建筑設(shè)計規(guī)則》等等。
基礎(chǔ)規(guī)范掌握，高級一些可以專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助經(jīng)辦人工作，更高級一些直接以技術(shù)說服相關(guān)審批領(lǐng)導(dǎo)。
8、重要的是時刻保持學(xué)習(xí)心態(tài)。社會經(jīng)濟快速發(fā)展，政策也頻繁變動，再好的腦子也玩不過時光流逝。
03初級報建技巧
1、多刷臉，多刷笑臉。
如果笑不起來，也可以多真誠一些問候，熱情打招呼。熟悉的熱情打招呼，不熟悉的點頭致意。
伸手不打笑臉人，就算你欠他很多錢，經(jīng)常在他身邊出沒，時不時熱情打招呼點頭致意，他也不會反感你，更不會甩你臉色。領(lǐng)導(dǎo)也是人。
2、沒事多多溝通，不要臨時抱佛腳，有空盡量多走走。
相關(guān)村集體、相關(guān)街道、相關(guān)職能局都可以多去走走，在辦公室無所事事也是浪費水電，還不如去刷個臉熟。臉熟很關(guān)鍵，起碼降低別人戒備心。
3、資料準(zhǔn)備齊全，不懂多請教，不恥下問。
很多人老忘記或者說記不住資料該怎么準(zhǔn)備?很簡單，你想做什么就申請什么。
你要證明你自己的身份，那個單位公司的?做什么的?誰授權(quán)你來?公司派你來就得授權(quán)，誰來授權(quán)?就需要營業(yè)執(zhí)照、授權(quán)人法定代表人?授權(quán)事由具體來做什么申請什么?其次，法定代表人和你是誰?就都需要身份證證明。
最后，還需要公章，公章的意義不用多說了吧，曾經(jīng)見到漏蓋章的，我只能膜拜了。這些是最基本的，都是需要書面證明。
針對具體的申請事項，再適當(dāng)增加一些資料，搞不懂的話直接去行政服務(wù)大廳的各個職能部門窗口咨詢。不懂就問，問就寫下來，就不容易搞漏。
4、多請熟人引薦介紹認(rèn)識經(jīng)辦人及上級領(lǐng)導(dǎo)。
中國是熟人社會，也是混圈子的，你一個陌生人貿(mào)然上辦公室拜訪領(lǐng)導(dǎo)，人家也有點不安，不知道你是干什么的，陌生人都有戒備心理。
如果可以先找個熟人引薦，先打電話約好再上辦公室拜訪。這樣大家也知道是熟人介紹，降低戒備心。
5、普通的感情溝通還是要有的。
具體該怎么做，很多人比我厲害多了，我的水平熟悉的人都知道，這里就不展開說了。
6、真誠實在，不要欺騙坑蒙別人，做事先做人。
說實話，真誠真的很關(guān)鍵很重要，你的資料你的申請事項理由，有沒有問題，相信很多經(jīng)辦人或領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗豐富一眼都看得出來。
就算看不出來，你欺騙了別人，事情辦成功的，但是假的始終都是假，造假是要付出代價?，F(xiàn)在不出事，以后也是電池炸彈，出事遲早的事。
曾經(jīng)遇到偽造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，偽造土地出讓合同的，我只能說這些人出事是遲早的事。
另外，就是遇到問題攤開出來講，經(jīng)辦人也好，領(lǐng)導(dǎo)也好，大家都是媽媽生的，都是人，他們的經(jīng)驗比較豐富，或許能幫忙想出一些好點子好主意，為你出謀劃策解決問題。
7、基本的流程大概清楚。
比如城中村城市拆除重建的流程，比如空地開發(fā)的流程，比如工改保。其實這些流程都大同小異。
永遠記住一點，流程上涉及的每個職能部門，每個節(jié)點，都有其內(nèi)在的邏輯性。認(rèn)真梳理多一些不同的項目流程，分析他們的異同點，你就會發(fā)現(xiàn)豁然開朗，原來是真的有其內(nèi)在邏輯。
8、基本的公文寫作要掌握。
公文寫作格式網(wǎng)上很多，一般而言也就是三段論居多。就是基本情況、存在問題、申請事項或解決方案。
我們報建，申請事項一定要明確，盡量一文一申請事項，別搞幾個申請事項，經(jīng)辦人都不知道你具體想要做什么。
其次，匯報給自己公司老板的，盡量多幾個不同的解決方案，優(yōu)劣勢都一一分析出來，老板不一定熟悉業(yè)務(wù)，解決方案幾套優(yōu)劣勢分析出來，便于老板自己權(quán)衡利弊做決策，不能華山一條道，讓老板難走又怕走。
報文申請給政府的，申請事項單一，自己書面匯報給公司老板的，解決方案多幾個，這個是最大的不同。
相同點就是無論是公司老板還是政府領(lǐng)導(dǎo)也很忙，能一句話說好的，就沒必要三五句，三段論比較適合簡單明了。
04中級報建技巧
隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府部門作風(fēng)也在改變。今日不同往日，遇到棘手難題，如何既能解決問題，又能讓審批領(lǐng)導(dǎo)規(guī)避行政風(fēng)險，是一個技巧問題。
1、市區(qū)上級主要領(lǐng)導(dǎo)批示。
市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)都批示了，下面還需要擔(dān)心什么呢?領(lǐng)導(dǎo)的命令要聽，關(guān)鍵批示是怎么批示的，這個是個技巧問題了，詳細我不多說了。
2、市區(qū)上級會議紀(jì)要。
針對某件具體的事，都有會議紀(jì)要了，說明上級領(lǐng)導(dǎo)也好，上級各職能部門也好，都已經(jīng)達成一致意見，也有書面證明了。既然是集體決策，出了問題也一起背。
3、相關(guān)同級政府部門會議紀(jì)要。
這個效力就沒那么高，如果經(jīng)辦的職能部門也派人去參加了，那效果還是有的。如果經(jīng)辦的職能部門沒派人去，那就得考慮考慮了。
4、同級其他職能部門的傾向性支持意見。
舉個例子，比如工改保，如果經(jīng)促或工信局、住建保障部門都書面大力支持。更新局有什么理由反對呢?
5、各類第三方出具的專業(yè)性研究報告、評估論證報告。
第三方其實就是具有相應(yīng)資質(zhì)出具證明此事在技術(shù)上具有可行的研究報告。比如產(chǎn)業(yè)研究報告，比如規(guī)劃研究報告此類。
6、專家評審。
專家也得看什么專家，起碼要聘請一些相關(guān)領(lǐng)域具有知名度和影響力的專家。有了這些專家論證，效果還是可以的，這些專家怎么請，也是個技巧問題。
7、盡量申請重大項目，可以走綠色通道。
政府相關(guān)部門為項目督辦，小瑕疵政府可以為項目積極尋找解決途徑。此外，還可以并聯(lián)審批，聯(lián)合審批節(jié)省時間。
當(dāng)然并不是每個項目都要申請重大項目，各有利弊。申請重大事項成功后，政府也會經(jīng)常督辦，加快進度，有時候項目本身需要結(jié)合公司實際，不必這么著急，督辦你自己都受不了。
要享受相應(yīng)的好處，也得做好承受相應(yīng)負擔(dān)的準(zhǔn)備。
8、為節(jié)省時間，在不違背相關(guān)政策法規(guī)規(guī)范性文件強制性規(guī)定的前提下，可溝通先行批復(fù)復(fù)函原則性同意，備注，下一步需完善相關(guān)手續(xù)后再行申請后續(xù)手續(xù)。
上述中級技巧中，無非都是因為辦文存在瑕疵或問題不得不采取的，又能有效避免踩紅線，規(guī)避行政風(fēng)險和法律風(fēng)險的方式。
實質(zhì)上，充分合理的理由，上級領(lǐng)導(dǎo)、會議紀(jì)要、其他部門傾向性支持意見、研究報告、專家評審等等，都是為審批做背書。
05高級技巧
以上辦法都沒用，就該想想更高級的辦法了。多站政府及領(lǐng)導(dǎo)角度立場考慮問題，切忌只顧自己角度或立場出發(fā)。
政府也好，領(lǐng)導(dǎo)也好，都有趨利避害的本性。為自己利益損人，長遠而言更不利己。領(lǐng)導(dǎo)簽字終生負責(zé)，規(guī)避行政或法律風(fēng)險理應(yīng)重視再重視。
博弈這個詞很關(guān)鍵。格局要大，眼光要長遠，要充分理解地方政府急需什么，我方又能提供什么。
比如遇到超建的住宅，難以通過驗收，該怎么辦?直接將超建的面積做貢獻給政府做保障房。
地方政府也好，領(lǐng)導(dǎo)也好，需要政績、需要產(chǎn)業(yè)、需要高科技、需要就業(yè)、需要市政基礎(chǔ)設(shè)施、需要民生配套、需要貢獻土地、需要保障房。
緊緊抓住這幾點，很多問題可以迎刃而解。我方需求與地方政府需求要取得平衡或達成一致，最終妥協(xié)。
06絕招
我們開發(fā)商的目光還僅僅局限為政府解決幼兒園社康等基礎(chǔ)配套設(shè)施或市政設(shè)施，當(dāng)然這些不是不重要。
但是如果能為深圳政府或省里乃至國家?guī)砜蒲袆?chuàng)新技術(shù)人才，國家實驗室、或者引進高科技企業(yè)，或者為國家軍工帶來重大貢獻，或者引進一些國外封鎖的重大科研設(shè)備、機器工藝如asml光刻機之類、或者為國家解決一些統(tǒng)戰(zhàn)問題。
一些開發(fā)項目中的小瑕疵又算的了什么?
別說報建瑕疵，以地產(chǎn)反哺支持高科技了，直接定向招拍掛土地，企業(yè)總部，減免稅費，各種補貼支助也是非常合理正常的事。
舉個簡單例子，南京政府為了引進臺積電、西安政府為了引進三星半導(dǎo)體、廣州政府為了引進富士康10代顯示器……付出了多大代價?
開發(fā)商如果能充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，急政府之所急，政府怎么會不幫忙開發(fā)商解決一些實際中的問題?
近些年，國內(nèi)開發(fā)商不少都跨出國外出海大展手腳，開發(fā)項目遍及海內(nèi)外，美國英國加拿大也不少;同時，也有不少主業(yè)非地產(chǎn)的行外人也介入了地產(chǎn)行業(yè)。
科研創(chuàng)新，不能僅僅只依賴政府，或者高科技企業(yè)獨立支撐，同時也是社會各行各業(yè)都可以大力支持的事業(yè)，高科技屬于下金雞蛋的母雞。
鼓勵開發(fā)商借助各自力量資源優(yōu)勢，引進高科技產(chǎn)業(yè)，高科技人才，引進急需的高科技機器設(shè)備工藝、組建國家實驗室等等。
在很多普通人眼里，開發(fā)商就是高價賣房剝削民脂民膏的無良商人，但是開發(fā)商如果能為政府之憂而憂，解決政府急需的難題。這不僅僅是金錢利益的事，更是產(chǎn)業(yè)報國的事。
或許有人會說，我們小企業(yè)，什么都做不來。
如果我們什么都不能提供給政府，就無法獲得政府領(lǐng)導(dǎo)背書，違背相關(guān)規(guī)定的情況下簽字在有瑕疵有問題的文件中簽字，這個是肯定的。
就目前的大環(huán)境，相信對很多領(lǐng)導(dǎo)而言，違法亂紀(jì)的事基本還是不會做的。
總之，如果開發(fā)商能協(xié)助政府解決一些急需難題，我想政府就是再缺地，也不能少了高科技產(chǎn)業(yè)，就是再窮，也會想盡辦法給以優(yōu)惠支持補助;人窮不能志短，再窮不能窮教育，再缺地也不能缺了產(chǎn)業(yè)用地。
07忌諱
1、不要輕易放棄，困難總是存在，辦法總比困難多。報批報建中，面臨的問題多種多樣，尤其政策日益完善的情況下。遇到問題，必須得直接面對，遇山開山，遇水行舟，迎難而上。
2、不要直接跨越或踩紅線。踩紅線今天沒事，不代表明天或以后可以安全。對政府領(lǐng)導(dǎo)也好，對開發(fā)商也好，始終都是一個電池炸彈。
3、不要試圖占政府便宜。你懂得，別總想走偏門。其實普通房地產(chǎn)開發(fā)也好，城市更新也好，都是多方共贏，吃獨食始終沒好下場。
4、不要直接上級領(lǐng)導(dǎo)施壓。假設(shè)你自己是領(lǐng)導(dǎo)，別人總找上級領(lǐng)導(dǎo)施壓，你覺得自己心里好受嗎?將心比心。
5、不要言行舉止之不一，不要分兩批人或多批人去溝通，尤其是說法不一。你們自己內(nèi)部都沒溝通協(xié)調(diào)好，各行其是，政府該聽誰的?
6、遇到問題事先溝通，不要急于報文，一旦復(fù)函直接否決或明顯不同意，下一步再溝通就更難。政府已經(jīng)復(fù)函你直接否決了，下一步你再就同樣問題，政府自己打自己臉也很痛，要么說明政府之前審核不嚴(yán)謹(jǐn)，要么說明有貓膩。
7、不要讓經(jīng)辦人和領(lǐng)導(dǎo)難做。大家都是人，何必相互為難?將心比心，多站在對方立場考慮問題。
8、不要欺瞞經(jīng)辦人及領(lǐng)導(dǎo)。欺瞞別人，也是不對自己負責(zé)，相關(guān)申請資料都明明白白寫清楚，申請人得為真實性負責(zé)?？雍e人，也會坑害了自己。