地產(chǎn)行業(yè)進入“黑鐵時代”，大量的地產(chǎn)企業(yè)暴雷，事實證明原有的開發(fā)模式已不再適應(yīng)當(dāng)下的市場環(huán)境，地產(chǎn)企業(yè)也開始反思，從杠桿紅利向管理紅利要效益。
做為地產(chǎn)企業(yè)非常重要的部門之一，成本管理也面對新的變局，從管理理念、管理方法和管理心態(tài)方面均需要做出調(diào)整
本文就結(jié)合當(dāng)下市場變革跟大家聊一聊成本管理在面對變革時需要做哪些調(diào)整
01 成本管理理念的調(diào)整
在地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向防守模式與縮表出清的背景下，控成本、降本增效已做為各家房企最最重要的課題，降本和增效是相輔相成的，降本是為了提效，而提效也能降低成本
而想要降本增效，需要成本人調(diào)整管理理念，從造價管理提升到成本管理，最終實現(xiàn)全成本管理
全成本管理只是一個概念，又可以從狹義和廣義兩個維度來解釋
1. 狹義層面的全成本管理
很多企業(yè)在談全成本，指的是項目從投資到后坪全過程的成本管理，實際上就是傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)成本管理，只是換了個說法而已
2. 廣義層面的全成本管理
廣義層面的全成本管理是三全成本管理，全成本、全周期、全員成本
2.1 全成本
全成本是針對成本管理的范疇而言的，除了地產(chǎn)成本人傳統(tǒng)管理的開發(fā)成本外，還包含一級開發(fā)成本（如有，一二級聯(lián)動的項目一級成本實際相當(dāng)于土地成本）、二級開發(fā)成本、管理費、營銷費、財務(wù)費等等，總之就是公司涉及到的花錢的內(nèi)容都在管理范圍內(nèi)
2.2 全周期
全周期是指成本管理貫穿于整個公司運營，整個項目開發(fā)的全流程中
2.3 全員成本
全員成本是指成本管理不僅僅是成本部門一個部門的事情，成本部門應(yīng)該做為統(tǒng)籌部門，具體的成本模塊應(yīng)該由相關(guān)部門自行制定成本管控辦法、流程、目標(biāo)。比如設(shè)計費用、技術(shù)指標(biāo)等管理對應(yīng)設(shè)計部門；營銷費管理對應(yīng)營銷部門、管理費用對應(yīng)人資行政部門；財務(wù)費用對應(yīng)財務(wù)管理部門等
3. 全成本管理方法
全成本管理的內(nèi)容很多，這里簡單講一下全成本管理的思路
3.1 全成本管理難的原因分析
一般企業(yè)全成本管理很難推動，主要有三方面因素
3.1.1 授權(quán)不夠
要推動全成本管理，需要牽頭部門有足夠的推動力，不能只是喊口號讓成本部門把全成本管起來，要知道成本部門只是眾多職能部門中的一個，如果沒有足夠的授權(quán)，僅憑成本部門的力量是不足以推動的
全成本管理的推進一定要上升到公司層面的管理要求，建議成立以老板為組長的領(lǐng)導(dǎo)小組，同時成立以成本負(fù)責(zé)人為組長的工作小組，以保證全成本管理的有效推進
3.1.2 信息局限
由于信息權(quán)限問題，很多信息是有保密要求的，這也造成了“黑箱效應(yīng)”，各相關(guān)職能之間的信息不交圈，給管理帶來的巨大的難度，比如管理費用，很多公司營銷部門、成本部門、財務(wù)部門各自做賬，往往三個部門根據(jù)自己的信息統(tǒng)計的營銷費用不一樣
3.1.3 信息不交圈
信息不交圈跟上一條有些類似，不少公司不同職能對對應(yīng)成本的理解各不相同，也造成在管理上的口徑不一致，能管好這些成本才怪，比如某企業(yè)在統(tǒng)計管理費時，費率高達(dá)7%，在詳細(xì)分析時發(fā)現(xiàn)，人資行政部門理解的很多營銷費的內(nèi)容也放在了管理費中，造成費率虛高，而人資行政部門的費用口徑又不愿意跟其他職能溝通，造成數(shù)據(jù)統(tǒng)計失真，更談不上有效管理了
3.2 全成本管理的思路
上面簡要分析了全成本管理推行難的原因，那到底該如何開展工作呢？一般可以通過以下幾步實現(xiàn)
① 統(tǒng)一口徑
成本部門應(yīng)該牽頭財務(wù)、營銷、行政等各相關(guān)職能梳理費用科目，并明確各項費用的歸屬及分?jǐn)傄?guī)則，需要注意的是，費用科目應(yīng)該與財務(wù)科目保持一致性
② 行業(yè)對標(biāo)
要做好全成本管理，首先要明確自己企業(yè)的成本管理在行業(yè)內(nèi)的水平，選擇跟自己公司規(guī)模、開發(fā)模式、企業(yè)性質(zhì)等比較相近的標(biāo)桿企業(yè)做為對標(biāo)對象，對標(biāo)分析出自己公司各項成本的真實水平，并分析差異背后的原因（這是最重要的一步，只有分析清楚原因才能有的放矢的進行提升）
③ 設(shè)定目標(biāo)
對標(biāo)完成就會形成明確的目標(biāo)，比如自己公司高層的開發(fā)成本為3500元/m2，而標(biāo)桿企業(yè)的是3000元/m2，那么可以將開發(fā)成本的目標(biāo)確定為3000元/m2；再如標(biāo)桿企業(yè)管理費率為3%，而自己公司管理費率現(xiàn)狀是5%，那么提升目標(biāo)就是下浮2%
④ 簽訂責(zé)任書
將所有的成本分解到相關(guān)部門，可以理解為全成本的責(zé)任成本分解，并與相關(guān)職能、各分公司、各項目簽訂責(zé)任書，并與績效掛鉤，以保障最終成果落地
⑤ 過程跟蹤反饋
只定目標(biāo)是不夠的，還要分解出達(dá)到目標(biāo)的管理動作以及工作計劃，由成本部門逐月跟蹤各單位的執(zhí)行情況，并及時發(fā)出提示、預(yù)警和跳閘警報
⑥ 組織保障
全成本管控肯定是公司層面的工作，為了保證工作順利推進，需要形成一把手掛帥的領(lǐng)導(dǎo)小組，和主要管理人員組成的工作小組
總之，全成本管理是在這個地產(chǎn)寒冬中成本管理必須的理念轉(zhuǎn)變
02 成本管理方式的調(diào)整
地產(chǎn)開發(fā)的邏輯變了，不再是一味的高周轉(zhuǎn)，用足金融杠桿的開發(fā)模式，而是轉(zhuǎn)為更加注重開發(fā)建設(shè)本身的模式，在開發(fā)模式變化的同時，成本人遇到了以前所沒有的管理問題，如果不及時調(diào)整管理方式，肯定會出現(xiàn)問題
1. 需方市場早已不再
這兩年暴雷的房企越來越多，也造成越來越多的供應(yīng)商在尋求合作時愈發(fā)謹(jǐn)慎；相對的，地產(chǎn)企業(yè)也會有招標(biāo)采購越來越難的感受，不僅是可選擇的范圍更少（不少施工企業(yè)隨著這波房企暴雷，也躺平了不少），合作條件也預(yù)存了更多的保險系數(shù)
這就要求房企成本在確定供應(yīng)商的時候，不能一味的追求低價，要把自己的工作做的更加扎實，選擇合理低價。
同時，成本人也要慢慢開始適應(yīng)更加市場化，更加公平的合同約定，以前慣用的霸王條款越來越?jīng)]有市場，即便簽訂了霸王條款，一旦施工企業(yè)虧損，也一定會索賠或影響進度的
2. 不得不提前的招標(biāo)
裝配式已成為現(xiàn)在新項目獲取的必要條件，一旦確定需要做裝配式，那么就需要在開發(fā)初期就要進行構(gòu)建設(shè)計以及預(yù)埋施工，因而很多招標(biāo)順序也發(fā)生了改變
比如門窗的招標(biāo)，以前在主體結(jié)構(gòu)完成后再招標(biāo)也不遲，但現(xiàn)在需要在項目開發(fā)初期就要確定門窗單位以配合裝配式構(gòu)建的設(shè)計以及預(yù)埋，但這就出現(xiàn)一個問題，供應(yīng)商確定距離批量施工時間跨度很長，定標(biāo)期價格與批量施工期的市場價格差異會很大，如果在招標(biāo)時考慮不周，那么批量進場時肯定會出現(xiàn)索賠或扯皮的事情
因而成本人不能還局限于自己過往的工作經(jīng)驗，而應(yīng)該根據(jù)市場、政策等的變化靈活的調(diào)整成本管理方式
03 成本管理心態(tài)的調(diào)整
成本管理理念、成本管理方式的調(diào)整和落地，如果沒有及時的成本管理心態(tài)調(diào)整是很難落地的
1. 全成本管理的心態(tài)
成本管理發(fā)展到今天經(jīng)歷了成本核算階段、成本管理階段要逐步進入成本價值創(chuàng)造的階段，在這個階段成本人不能陷入自己的一畝三分地
很多成本人把算對工程量，把做好一份認(rèn)質(zhì)認(rèn)價、把跟供應(yīng)商談判談下來幾萬幾十萬做為己任，為次樂而不疲，缺乏成本管理的視角，可以說，做為地產(chǎn)企業(yè)的成本管理者，僅會造價管理是一個不合格的地產(chǎn)成本人，一定要快速轉(zhuǎn)入成本管理，還要往全成本管理方面靠攏
2. 認(rèn)清現(xiàn)實
心態(tài)調(diào)整的另外一個方面是跟行業(yè)現(xiàn)狀相關(guān)的
暴雷的地產(chǎn)企業(yè)越來越多，即便尚未躺平的地產(chǎn)企業(yè)也在通過裁員等手段提升人均效能，最直觀的現(xiàn)象就是市場上尋找工作機會的成本人才越來越多，最直白的表達(dá)就是，每個人都不是不可或缺的，企業(yè)有太多的可以選擇的對象
很多成本人（其實也不僅僅是成本人）遲遲認(rèn)不清現(xiàn)實，要么覺得自己造價業(yè)務(wù)扎實，要么覺得自己司齡長等等，在遇到崗位調(diào)整或工作分工調(diào)整的時候，想的更多的是工作地點遠(yuǎn)近（我認(rèn)識的一位成本朋友僅僅是由于在同一個城市不同的項目間調(diào)整，擬調(diào)整的項目離住處比原來的項目遠(yuǎn)點就鬧情緒，消極工作），是平調(diào)還是降級等問題，沒有認(rèn)清自己的真實水平
對于地產(chǎn)人來說，在現(xiàn)在的市場中，能夠有工作崗位已經(jīng)是非常幸運的了。
身邊降職降薪尋求工作的例子太多了；
我的一位朋友其任職的公司是千億標(biāo)桿房企，他在這家企業(yè)任副總裁，但隨著企業(yè)的暴雷，最后不得不去到另外一家企業(yè)的區(qū)域任職
還有一位朋友也是在集團任副總裁，分管成本招采，也是由于企業(yè)暴雷，遲遲無法找到合適的工作機會，最終去到一家不到千億規(guī)模的企業(yè)任成本總經(jīng)理，薪酬也降低了一半還多
這些地產(chǎn)大佬們尚且如此，更不用提成本管理水平一般的成本人了
如果自己真的水平很高，倒是可以跟公司battle一下，如果自己本身水平有限，還一味的以工作地點這樣的問題進行糾結(jié)，被替換是早晚的事情
3. 沒有誰是不可缺少的
在今年的地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)調(diào)整中，筆者嗅到了一絲不同尋常的味道
年初某房地產(chǎn)國企集團職能架構(gòu)調(diào)整，很明確的一點是原來的成本管理部取消
這幾個月又有一家標(biāo)桿房企職能架構(gòu)調(diào)整，成本管理部門不復(fù)存在
雖然只是少數(shù)企業(yè)的調(diào)整，但是否意味著將來越來越多的企業(yè)會采用這一模式
對于成本人來說，不但要提升管理水平，同時要及時的開始跨職能的發(fā)展，不然真的會想以前看到的一條新聞報道的，某高速公路收費員，在高速不再收費后痛哭流涕，說出自己除了告訴收費別的什么都不會的感慨
04 結(jié)語
地產(chǎn)還是那個行業(yè)，地產(chǎn)已不是原來的地產(chǎn)
地產(chǎn)新時代，對成本管理，對成本人都提出了更高的要求，成本人也應(yīng)該順勢而為，及時的調(diào)整理念、方式以及心態(tài)，以順應(yīng)時代的需求