為什么企業(yè)會逐步放棄使用10余年的定額計(jì)價(jià)方式呢？
隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加深以及持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了持續(xù)的寒冬，各房地產(chǎn)企業(yè)為加快開發(fā)進(jìn)度都采用“三邊工程”，這對成本管控提出更高的要求。模擬清單就這樣應(yīng)運(yùn)而生。
模擬清單與正常清單招標(biāo)并沒有兩樣。只是模擬工程量清單編制水平很重要。 模擬清單是用來做單價(jià)合同的，工程量是虛擬的。因此清單工程量與實(shí)施的工程量越接近就越真實(shí)反映實(shí)際造價(jià)，也對減少不平衡報(bào)價(jià)有好處。
先簡單介紹一下模擬工程量清單的編制注意事項(xiàng)：
1）選擇好參照工程，根據(jù)工程設(shè)計(jì)方案、地質(zhì)條件、擬采用的結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、裝飾材料及范圍等，進(jìn)一步與建設(shè)和設(shè)計(jì)單位溝通。選擇好一個(gè)恬當(dāng)?shù)墓こ套鰹閰⒄帐侵陵P(guān)重要的。
2）對參照工程與擬建工程的差異進(jìn)行比較，對工程量進(jìn)行調(diào)整。并對可能出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)要注意，能在清單工程量中有預(yù)計(jì)的在清單量中反映，清單中不能直接反映出來，可以在招標(biāo)文件中采取相應(yīng)的措施完善。
“總包合同金額只是憑經(jīng)驗(yàn)預(yù)估出來的，無法作為合同控制的金額”；
“我們總包合同結(jié)算金額往往與合同金額相差很大，無法直接評判總包合同成本控制如何”；
“過程中很多定額中沒有包含的內(nèi)容都要和施工單位扯半天，價(jià)格不談好施工單位根本不做或者就是報(bào)個(gè)高于市場的價(jià)格，為了保證施工進(jìn)度，我們只有妥協(xié)”……
在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研過程中，以上問題是我們經(jīng)常從成本經(jīng)理、副總甚至總經(jīng)理口中聽到的，其實(shí)這些問題的背后就是總包合同計(jì)價(jià)方式所帶來的。
“三邊工程”在項(xiàng)目前期往往無法出一套完整的施工圖，所以無法進(jìn)行施工圖預(yù)算，更無法通過總價(jià)包干的方式來確定總包合同金額，現(xiàn)在大部分的企業(yè)都是采用“定額計(jì)價(jià)”方式，也就帶來了上面的困惑。
那我們該如何來扭轉(zhuǎn)這個(gè)不利的局面呢？
孫子兵法有云：知己知彼百戰(zhàn)百勝。
那首先我們就來了解定額計(jì)價(jià)。
“定額計(jì)價(jià)”模式：招標(biāo)、施工、結(jié)算面臨成本管控風(fēng)險(xiǎn)
“定額計(jì)價(jià)”是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)活動中，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確要求投標(biāo)人在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，以選用當(dāng)?shù)氐亩~作為依據(jù)，提出工程造價(jià)稅前上下浮比例的高低，代替工程總造價(jià)的多少進(jìn)行競標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)委員會以各投標(biāo)人所報(bào)的比例多少，結(jié)合所報(bào)工期和質(zhì)量承諾、施工組織設(shè)計(jì)及企業(yè)施工業(yè)績等其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行綜合評審，最終確定中標(biāo)人的一種招標(biāo)方式。
由于“定額計(jì)價(jià)”有著對招標(biāo)人能力要求相對不高以及定標(biāo)速度快的優(yōu)點(diǎn)，所以在西南大部分的企業(yè)都會采取這種模式。經(jīng)筆者調(diào)查，在2010年前重慶本土企業(yè)都會采用“定額計(jì)價(jià)”模式，2010年后重慶本土標(biāo)桿企業(yè)開始逐步放棄“定額計(jì)價(jià)”。為什么本土標(biāo)桿企業(yè)會放棄使用10余年的計(jì)價(jià)方式呢？主要原因是“定額計(jì)價(jià)”不管是在招標(biāo)、施工過程、竣工結(jié)算上都面臨很多成本管控風(fēng)險(xiǎn)。
1. 招標(biāo)階段：風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)知
合同總金額：“定額計(jì)價(jià)”在招標(biāo)階段只是比對工程造價(jià)稅前的下浮比例，往往不會關(guān)注合同金額的問題，所以在合同簽訂時(shí)都會出現(xiàn)由招標(biāo)經(jīng)辦人或者成本部經(jīng)理根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)估算一個(gè)合同金額，這就造成合同金額無法作為成本控制的依據(jù)，在合同審批時(shí)總經(jīng)理無法評估合同金額的合理與否，更無法知道總包合同的預(yù)計(jì)成本究竟是多少。
定額子目數(shù)量：“定額計(jì)價(jià)”模式會在合同中會約定選取某地的定額作為計(jì)價(jià)方式，而招標(biāo)時(shí)也無法判斷定額中的子目是否完全滿足項(xiàng)目，這也為以后因?yàn)槎~子目缺失產(chǎn)生的糾紛埋下了隱患。
定額子目單價(jià)：由于“定額計(jì)價(jià)”是采取總體下浮的方式，無法得知每項(xiàng)定額子目下浮比例是否合理，到底施工單位賺在哪里虧在哪里，都無法得知，更無法在過程中管控。
2.過程階段：風(fēng)險(xiǎn)無法控制
總分包界面不清：“定額計(jì)價(jià)”由于本身就是為追求快速定標(biāo)而產(chǎn)生的，所以開發(fā)商往往沒考慮總包合同的施工界面，合同中往往都是簽一個(gè)大的施工范圍，這就會造成總分包界面不清晰，總包單位往往會用這種灰色地帶選取有利潤的部分來做，盡可能推脫利潤少或者虧錢部分，迫使開發(fā)商增加分包，加大管理難度，出現(xiàn)延誤進(jìn)度的情況。
定額子目計(jì)價(jià)：定額由于本身的時(shí)效性限制，造成定額子目單價(jià)與市場價(jià)有差異，成本管理部要投入大量精力對不同定額中的某項(xiàng)材料價(jià)格或者人工單價(jià)進(jìn)行核價(jià)，特別是變更簽證時(shí)尤為突出，無法發(fā)揮成本控制的職能。
3.結(jié)算階段：風(fēng)險(xiǎn)無法判斷
定額爭議：為了解決定額本身的不足，當(dāng)?shù)亟ㄎ蛘咴靸r(jià)站會出臺很多相關(guān)配套的文件，在辦理結(jié)算過程開發(fā)商與施工單位中不光會對定額本身有爭議，也會對這些相關(guān)配套文件產(chǎn)生爭議，更大的爭議是變更簽證如何選取合適的定額，這不光讓開發(fā)商面對這些問題無法做出準(zhǔn)確的判斷，更無法判斷出結(jié)算完成的時(shí)間，往往到后期采取打包辦理簽證變更然后討價(jià)還價(jià)的方式解決，但這塊成本的實(shí)際情況如何其實(shí)無法判斷。
結(jié)算偏差：無法判斷結(jié)算金額的合理性，結(jié)算與實(shí)際金額偏差過大，雖然有的企業(yè)會采用目標(biāo)成本對比的方式，但是對單個(gè)合同金額的合理性來說也是無法把控的。
在“三邊工程”不能改變的情況下怎樣規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)呢？我們建議采用模擬清單模式。