摘要：在物業(yè)管理行業(yè)中，專業(yè)服務分包管理是一種常見的管理模式，但是這種模式在具體實施過程中，也存在著一定的管理風險。作者全面分析了其中的風險之后，就如何避免這種風險提出了一些建設性的意見。
一、物業(yè)分包管理存在風險
在物業(yè)管理當中，服務分包管理是一種常見的管理模式，物業(yè)管理公司往往會將部分服務管理項目分包給專業(yè)公司進行相對獨立的運做，例如：配電室設備維護、消防檢測以及專業(yè)的外墻清洗等。
這種管理模式之所以被物業(yè)管理公司廣為接受，主要是由于以下三種原因，首先，各專業(yè)服務項目的分包公司具有特種行業(yè)操作資質；其次，各專業(yè)的服務分包公司具有專業(yè)的技術優(yōu)勢。再次，各專業(yè)的服務分包公司對特定項目服務管理已形成規(guī)模效應，能以相對較低成本完成服務項目。
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的整個過程中主要扮演著在相應檔次的各種類型物業(yè)項目中篩選優(yōu)秀的專業(yè)分包公司，同時協(xié)調、整合資源的角色。目前，物業(yè)管理公司因為種種原因往往不具備如消防、配電等專業(yè)操作資質，同時在這些工作的技術、運行成本方面也不具備優(yōu)勢。這就給專業(yè)的分包公司帶來了很大的市場空間，使其專業(yè)有了充分發(fā)揮的機會。
物業(yè)管理公司將部分專業(yè)服務項目工作委托專業(yè)分包商運行管理之后，能夠對物業(yè)管理的全局工作投入更多的精力，充分發(fā)揮其協(xié)調者的作用，更有效的進行資源整合。
然而，從信息經濟學的角度出發(fā)，這種管理模式的建立使物業(yè)管理過程中物業(yè)管理公司與各類型專業(yè)分包公司出現了信息不對稱，使物業(yè)管理公司在經營管理中存在著一定的管理風險。
二、信息不對稱造就管理風險
如何理解這種管理風險呢？我們可以利用信息經濟學當中的委托 — 代理模型進行簡單的分析。物業(yè)管理公司將部分管理項目委托各類型專業(yè)服務公司進行管理，便建立起了委托 — 代理關系。在委托 — 代理關系模型中，物業(yè)管理公司扮演委托人的角色，各專業(yè)服務分包商扮演代理人的角色，由于各專業(yè)服務分包公司往往存在著技術壟斷，使其掌握了物業(yè)管理公司無法掌握的信息，屬于知情者，而物業(yè)管理公司則屬于不知情者，這樣，在經營管理過程中就存在著信息不對稱。
這種信息不對稱主要體現在如下幾個方面：
1. 存在著專業(yè)資質技術壟斷。
由于這些專業(yè)技術維護的行業(yè)準入的資格獲取比較困難，承接技術維護的分包公司多為設備系統(tǒng)建設方承擔，在行業(yè)資質以及專業(yè)技術方面存在著技術壟斷。物業(yè)管理公司在技術監(jiān)管方面比較吃力，往往會出現甲、乙雙方的角色不明確的局面，物業(yè)管理公司不能很好的發(fā)揮其總體協(xié)調、監(jiān)督管理的權利。
2. 維護成本透明度較低。
由于各專業(yè)資質技術的壟斷性，致使技術提供方的數量比較有限，價格競爭在市場上并不激烈，維護成本的透明度也就相應比較低，使得物業(yè)管理公司在選擇專業(yè)分包單位時，價格選擇余地不大。這種情況的出現，使物業(yè)管理公司無形中加大了管理成本升高的風險，進而導致服務成本增加。這種專項服務費用的不透明與社會所要求物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理收費透明化將形成一定的反差，物業(yè)管理公司作為物業(yè)服務費用的直接收取方，將會受到業(yè)主以及社會各界的誤解，這也是一些媒體“妖魔化”物業(yè)行業(yè)的部分原因。
三、回避物業(yè)管理風險的幾點建議
如何避免物業(yè)管理行業(yè)中的這種管理風險，筆者認為關鍵是能夠解決如下幾個問題：
1. 加強物業(yè)管理公司的專業(yè)技能培訓。
目前，物業(yè)管理的技能培訓主要集中于物業(yè)管理實務以及相關技術工種的實際操作培訓。而涉及到其他行業(yè)如消防檢測、配電管理、電梯保養(yǎng)等專業(yè)的技術管理培訓往往不被大多物業(yè)管理人員重視，認為這些工作可由分包單位進行管理，忽略了自身管理權利的實施。從這方面考慮，物業(yè)管理公司應鼓勵管理人員參加這些行業(yè)的技術培訓，有條件的可考慮將管理人員送到相關技術部門進行委培。
2. 加強行業(yè)間的協(xié)作。
物業(yè)管理行業(yè)是多種業(yè)態(tài)的綜合體，它在社會分工中雖然扮演協(xié)調者的角色，但是這種協(xié)調權利的實施往往會受到來自相關行業(yè)制度的制約，使協(xié)調工作不能很順暢的進行，反而多數時間處于非常被動的狀態(tài)。
物業(yè)管理行業(yè)與相關行業(yè)如供電部門、供暖部門、消防管理部門等行業(yè)的規(guī)范互通與統(tǒng)一是非常必要的。行業(yè)間的協(xié)作加強了，信息進行必要的互通與共享，可以提高各行業(yè)的職業(yè)規(guī)范度，同時，也可以加強物業(yè)管理的協(xié)調有效性。
3. 建議專業(yè)技術行業(yè)主管部門規(guī)范政府指導價。
價格的規(guī)范是行業(yè)規(guī)范的基礎，對于物業(yè)管理中的技術專業(yè)收費標準進行規(guī)范是非常必要的。政府指導價的實施有利于物業(yè)管理公司明確所承擔的設備維護費用，有標準可依，科學的將專業(yè)設備維護費用計算到物業(yè)管理費用當中，做到收入支出透明合理。
細化社會分工是生產關系的發(fā)展規(guī)律，隨著社會現代化程度的提高與經濟的高速發(fā)展，社會分工專業(yè)化水平將不斷提高。物業(yè)管理公司委托專業(yè)公司承擔相關業(yè)務的管理模式是物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。為了能更好的順應社會生產力與生產關系的發(fā)展規(guī)律，物業(yè)管理公司應該清醒的認識到目前這種管理模式當中存在的問題，即專業(yè)服務分包的管理風險仍然存在?？茖W有效的將這種管理風險降到最低，是物業(yè)管理從業(yè)者要認真研究的課題之一，筆者僅從物業(yè)管理者的角度對物業(yè)分包管理中的風險問題進行了簡單的分析，希望能夠對物業(yè)管理企業(yè)在處理與專業(yè)分包方的關系中起到一些借鑒意義。